BAIL COMMERCIAL - CONGÉS - 24.08.2018

Un souci pour la motivation d’un congé ?

Congé du bailleur : rappels utiles

Une faculté reconnue au bailleur. Lorsqu’un bail commercial arrive à son terme, le bailleur a la possibilité de refuser son renouvellement (C. com. art. L 145-14) . Il lui faut alors délivrer un congé à son locataire, par acte d’huissier, et ce congé doit être donné six mois à l’avance. Au cours de la période de tacite prolongation d’un bail, le congé peut/doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil (C. com. art. L 145-9) .

Pour un refus sans indemnité. L’article L 145-9 alinéa 5 du Code de commerce précise qu’un congé « doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné » . À ce titre, si un bailleur veut refuser le renouvellement d’un bail sans offre d’indemnité d’éviction (IE), son congé, à faire précéder d’une mise en demeure, doit en principe préciser les « motifs graves et légitimes » justifiant l’éviction sans IE (C. com. art. L 145-17) . Le congé doit aussi indiquer au locataire le recours à mener s’il veut contester le congé ou demander une IE.

Conseil. La Cour de cassation considère qu’un refus de renouvellement avec offre d’IE «  n’a pas à être motivé »(Cass. 3e civ. 14.04.2015 n° 14-14000) .

Congé « irrégulier » : quelle sanction ?

Des règles précisées. Par arrêt de principe, la Cour de cassation vient de préciser sa doctrine, en présence d’un congé refusant le renouvellement sans offre d’IE, s’il est «  délivré sans motif ou pour motifs équivoques »(Cass. 3e civ. 28.06.2018 n° 17-18756) .

Règle 1. Il est jugé que pareil congé irrégulier « produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial, dès lors que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d’éviction ».

Règle 2. La nullité du congé, prévue par l’article L 145-9 du Code de commerce, est « une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur ». À cet égard, le locataire peut « soit renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d’éviction (...), soit s’en prévaloir en optant pour la poursuite du bail » .

Règle 3. Le fait qu’un locataire «  reste ou non dans les lieux est sans incidence sur les effets » d’un congé irrégulier. À ce titre, si un congé est équivoque et insuffisamment motivé, la nullité de ce congé ne peut jamais, en principe, « priver le preneur de son droit à indemnité d’éviction ».

Congé « irrégulier » : en pratique

Côté locataire. Un locataire dispose ainsi d’une alternative. Il peut soit opter pour la poursuite du bail, ce en restant en logique dans les lieux, soit décider d’y mettre fin mais avec une IE à son profit, ce en quittant les lieux ou en s’y maintenant jusqu’au paiement de l’IE (C. com. art. L 145-28) .

Côté bailleur. Sa marge de manœuvre est réduite. Si le locataire réclame une IE en renonçant à se prévaloir de la nullité du congé, il n’a d’autre solution, s’il le peut, que d’exercer son droit de repentir pour y échapper (C. com. art. L 145-58) . Si le locataire oppose la nullité du congé, le bailleur peut tenter de contester l’application de cette sanction. Un arrêt (ancien) a jugé qu’un congé « insuffisamment motivé n’est atteint de nullité qu’autant que ce manquement a causé un préjudice au preneur » . Un bailleur a pu ainsi faire écarter la nullité d’un congé, précédé d’un commandement faisant état de « manquements clairs et précis » , car le congé, délivré le lendemain, y faisait référence (Cass. 3e civ. 05.05.1999 n° 97-15484) .

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