COPROPRIÉTÉ - DIVERS - 17.01.2019

Loi Elan : des nouveautés pour le statut de la copropriété !

Ce qu’il faut savoir

Pour le régime de la copropriété... La loi Elan du 23.11.2018 (JO du 24.11) est venue préciser que la loi de 1965 « régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots » . Un lot doit comporter « obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables »(loi du 10.07.1965 art. 1) .

Point de départ précisé... Jusqu’ici, la loi ne fixait pas le point de départ de l’application du statut. C’est chose faite. En cas de mise en copropriété d’un immeuble existant, le statut « s’applique à compter du premier transfert de propriété d’un lot » . Pour un immeuble à construire (VEFA...), le « fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat de copropriétaires » (SDC) « prend effet lors de la livraison du premier lot »(loi du 10.07.1965 nouv. art. 1-1) .

Une présomption étendue... La loi de 1965 définit une liste des éléments qui sont « réputées parties communes » , en cas de silence ou contradiction des titres . La présomption a été étendue à tout « élément incorporé » dans une partie commune. Sont aussi, désormais, réputés « droits accessoires aux parties communes » un droit d’affichage sur les parties communes, et le droit de construire afférent aux parties communes (loi de 1965 art. 3) . Notons que, pour un droit de surélever, la présomption existante ne jouant que dans le silence ou la contradiction des titres, il peut parfois être considéré comme un accessoire de parties privatives (Cass. 3e civ. 18.10.2018 n° 17-23019) .

Et une consécration... La loi Elan a eu aussi pour objectif de « consacrer les notions jurisprudentielles » de parties communes spéciales et à jouissance privative (cf. travaux parlementaires) . C’est-à-dire ?

Ce qu’il faut prendre en compte

Pour la jouissance privative... Dans la loi de 1965, des « parties communes à jouissance privative » voient le jour. Elles sont définies comme « les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot ». Elles « appartiennent indivisément à tous les copropriétaires » . Il est précisé que le « droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot auquel il est attaché, et ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot »(loi de 1965 nouv. art. 6-3) .

Pour les parties communes spéciales... Définies comme les parties communes « affectées à l’usage et l’utilité de plusieurs copropriétaires » , elles sont la propriété indivise de ces derniers. Leur création est indissociable de l’établissement de charges spéciales. Une décision les concernant peut être prise au cours d’une assemblée spéciale, ou au cours de l’AG de tous les copropriétaires, seuls les copropriétaires concernés prenant part au vote (loi de 1965 nouv. art. 6-2) . L’affectation de sommes du fonds de travaux Alur doit, désormais, tenir compte de parties communes spéciales (loi de 1965 art. 14-2) .

Gare au règlement ! L’existence de parties communes spéciales ou à jouissance privative est légalement « subordonnée à leur mention expresse » dans un règlement de copropriété (loi de 1965 nouv. art. 6-4) . À cet égard, toute copropriété doit faire le nécessaire pour mettre en conformité son règlement, au besoin, d’ici le 22.11.2021. À cette fin, côté syndic, il faut inscrire la question de la mise en conformité à l’ordre du jour de chaque AG. La décision de mise en conformité peut être adoptée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (loi Elan art. 209) .

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