COPROPRIÉTÉ - ASSEMBLÉE GÉNÉRALE - 11.04.2019

Un souci pour une convocation à une AG ?

Où une convocation pose problème. Lorsqu’il organise une assemblée générale (AG) des copropriétaires, le syndic de la copropriété concernée se doit de convoquer les intéressés, en bon ordre, au moins 21 jours avant la date prévue de l’AG, en principe (décret du 17.03.1967 art. 9, al. 2) . Une irrégularité concernant la convocation d’une AG ne rend pas l’AG ou les décisions qu’elle a prises « inexistantes mais annulables »(Cass. 3e civ. 19.12.2007 n° 06-21410) , à certaines conditions.

Pour l’annulation d’une AG

Une demande possible. Un copropriétaire, non convoqué ou irrégulièrement convoqué pour une AG, peut se prévaloir de l’absence ou de l’irrégularité de sa convocation pour demander l’annulation dans son entier de cette AG. Il ne peut pas se prévaloir d’un problème de convocation d’un autre copropriétaire (Cass. 3e civ. 14.11.2007 n° 06-16392) .

Une importante limite. Dans une affaire, un copropriétaire a demandé l’annulation dans son entier d’une AG en invoquant le non-respect du délai pour sa convocation. La Cour de cassation vient de juger la demande irrecevable au vu d’un principe général, inédit sous cette forme : « un copropriétaire ne peut demander l’annulation d’une assemblée générale dès lors qu’il a voté en faveur de certaines des décisions prises »(Cass. 3e civ. 14.03.2019 n° 18-10379) . Il en va ainsi même si, tel en l’espèce, un copropriétaire fait porter dans le p.-v. d’AG une mention par laquelle il affirme que l’AG, entachée d’illégalité pour non-respect du délai de convocation, lui confère la qualité d’opposant ou de défaillant à l’ensemble des décisions prises.

En pratique. En cas de problème pour sa convocation, seul un copropriétaire défaillant (ni présent ni représenté), ou s’étant opposé à toutes les résolutions votées, est ainsi recevable à demander l’annulation d’une AG dans son entier(cf. aussi Cass. 3e civ. 24.02.2009 n° 08-11189) .

Pour l’annulation de résolutions

Une contestation possible. En cas de problème pour sa convocation à une AG, un copropriétaire peut contester en justice des résolutions votées lors de cette AG, s’il était défaillant ou opposant .

Dans le délai imparti. Pour la Cour de cassation, les actions ayant pour objet de contester les décisions des AG, fondées s ur une absence de convocation ou une convocation irrégulière, doivent « à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions »(Cass. 3e civ. 02.03.2005 n° 04-14602) . Il importe peu qu’une irrégularité ait été découverte après l’expiration de ce délai (Cass. 3e civ. 19.12.2007 n° 06-21410) .

En pratique. Un copropriétaire non/mal convoqué pour une AG dispose ainsi (uniquement) de deux mois, à compter de la notification du p.-v. d’AG, pour demander l’annulation d’une résolution en justice. Côté syndic, veillez à notifier un p.-v. d’AG sous un mois à compter de sa tenue, conformément à la loi Elan du 23.11.2018 (loi du 10.07.1965 art. 42, al. 2) .

Conseil 1.  Ce régime s’applique si un copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué demande l’annulation de l’AG dans son entier .

Conseil 2.  Pour apprécier le délai de deux mois, sachez qu’une demande subsidiaire en annulation de résolutions votées lors d’une AG peut être considérée comme « virtuellement comprise » dans une demande principale en annulation de cette AG (Cass. 3e civ. 14.03.2019 n° 18-10379) .

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