BAIL COMMERCIAL - LOYER - 07.04.2020

Epidémie du coronavirus (Covid-19) : quid pour les loyers ?

Nous sommes interrogés sur l’incidence de l’épidémie de Covid-19 sur le régime applicable pour les loyers de locataires de commerces. Un locataire pouvait-il, peut-il ou pourra-t-il à bon droit suspendre le règlement de ses loyers ? Vite, des éléments de réponse...

Ce qu’il va falloir prendre en compte

Une mesure à vite intégrer... Dans son allocution télévisée du 16.03.2020, le Président de la République a annoncé que les loyers des très petites entreprises (TPE), impactées par l’épidémie de Covid-19, devraient « être suspendus » . Une mesure a été, à ce titre, prévue dans la loi dite « d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19 » , votée en urgence le 22.03.2020 par le Parlement.

Pour les loyers... La loi a habilité notamment le gouvernement à prendre, par ordonnance, des mesures permettant « de reporter intégralement ou d’étaler le paiement des loyers (...) afférents aux locaux professionnels et commerciaux » de certaines entreprises « dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie » . Le Conseil d’État avait validé en amont la mesure en estimant que « l’intérêt général qui s’attache à la prévention de la défaillance d’entreprises causée par la crise sanitaire actuelle est susceptible de justifier une atteinte aux contrats en cours »(CE avis du 18.03.2020) .

Pour les locataires concernés... À s’en tenir à la loi, la mesure, initialement envisagée pour les TPE, est/sera réservée au bénéfice des micro-entreprises, au sens du décret n° 2008-1354 du 18.12.2008. Sont ainsi concernées les entreprises locataires occupant moins de dix personnes, et qui ont un chiffre d’affaires annuel ou un total de bilan n’excédant pas 2 millions d’euros. Seuls des locataires « dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie », pourront se prévaloir de la mesure.

À noter. La mesure est susceptible de s’appliquer rétroactivement au 12.03.2020.

Une fois l’ordonnance publiée... À la date de finalisation de ce conseil, l’ordonnance prévue n’avait pas encore été publiée. Consultez notre notice, qui sera mise à jour en temps utile.

Ce qu’il faut aussi savoir

Commerce en centre commercial. Sans attendre l’ordonnance, une organisation professionnelle du secteur, le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC), a recommandé à ses adhérents de prendre, à titre exceptionnel, les mesures suivantes. D’une part, la mensualisation des loyers et charges facturés au titre du deuxième trimestre et du second semestre 2020. D’autre part, la suspension (temporaire) de la mise en recouvrement des loyers et charges du mois d’avril 2020, dans l’attente des décisions du gouvernement (USH communiqués des 16.03.2020 et 19.03.2020) .

Commerce en pied d’immeuble HLM. L’Union sociale pour l’habitat (USH) a émis une recommandation pour les locaux commerciaux de proximité, situés en pieds d’immeubles. Les organismes HLM «  pourront, selon la situation des commerçants locataires, suspendre le paiement des loyers des commerçants qui sont contraints de fermer conformément aux mesures gouvernementales »(USH communiqué du 15.03.2020) .

Autres locaux. Les pouvoirs publics ont invité les entreprises (locataires) à se rapprocher de leurs bailleurs pour effectuer des demandes de report à l’amiable du paiement des loyers. Côté bailleur, il convient d’apprécier au cas par cas s’il y a lieu de faire suite à pareille demande. Côté ADB, dans la positive, régularisez un écrit pour formaliser les instructions du bailleur (et l’accord). Notons que certains juristes estiment que des locataires de certains commerces, pour lesquels l’accueil du public a été interdit (cf. notice), sont en droit de suspendre le paiement des loyers, tel en invoquant un cas de force majeure. La discussion est permise.

En droit, tenez compte de l’ordonnance qui pourrait venir instaurer une mesure permettant à certains locataires (locaux professionnels et commerciaux) de reporter ou d’étaler le paiement des loyers à venir, voire des loyers dus depuis le 12.03.2020. Pour des locataires non concernés, appréciez au cas par cas.


Pour aller plus loin


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