VENTE IMMOBILIÈRE - CONDITION SUSPENSIVE - 12.05.2020

Covid-19 et condition suspensive (légale) pour un prêt

Pour la condition suspensive légale...

Pour une acquisition concernée... Lorsque l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation (ou d’un terrain destiné à la construction d’un immeuble d’habitation) est financée par un crédit immobilier, le Code de la consommation assure une protection particulière à l’acquéreur-emprunteur. La réglementation protège toute personne physique ou morale de droit privé, pour une acquisition réalisée hors cadre d’une activité professionnelle (C. consom. art. L 313-1) .

Un texte à prendre en compte... Pour un achat concerné, un texte impose que l’avant-contrat de vente (compromis, promesse unilatérale de vente, contrat de réservation en VEFA, ...) soit « conclu sous la condition suspensive » de l’obtention du/des prêts concernés. Le texte précise que « la durée de validité » de cette condition suspensive (CS) « ne peut être inférieure à un mois » . Le délai d’un mois s’apprécie à compter de la date de l’enregistrement, pour une promesse unilatérale (C. consom. art. L 313-41 – anciennement art. L 312-16) . Sans évoquer ici la VEFA, si la CS « article L 313-41 » n’est pas réalisée, sans faute imputable à l’acquéreur, toute somme que celui-ci a pu verser d’avance doit lui être immédiatement et intégralement remboursée sans retenue ni indemnité (Cass. 3e civ. 10.11.2016 n° 15-14203) .

Attention !  La Cour de cassation estime que l’on ne peut imposer, à un acquéreur, des obligations contractuelles (assorties d’une clause pénale) « de nature à accroître les exigences » résultant du texte. Pour seul exemple, on ne peut imposer à l’acquéreur de déposer une demande de prêt dans un certain délai (Cass. 3e civ. 12.02.2014 n° 12-27182) .

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État d’urgence sanitaire : un impact ?

Pour les pouvoirs publics... Dans un document du 16.04.2020, complété dans le cadre d’une « FAQ », le ministère de la Justice (DACS) a entendu préciser le régime applicable à la CS légale « article L 313-41 », au regard du dispositif de prorogation des délais prévu par l’art. 2 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25.03.2020 (A&C Immobilier, 16e année, n° 5, p. 3, 24.04.2020) . Ce dispositif « article 2» concerne la période dite PJP, qui est la suivante : entre le 12.03.2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date (légale) de cessation de l’état d’urgence sanitaire (cf. notice).

Ce qui vaut pour toute CS... Pour la DACS, les conditions suspensives, prévues dans des actes de vente, et dont l’accomplissement rend l’obligation pure et simple, ne sont pas concernées par le dispositif « article 2 », même si le délai prévu pour leur accomplissement expire dans la période PJP.

Vaut pour la CS légale de prêt... Selon les pouvoirs publics, pour diverses raisons, il n’en va pas différemment pour la CS prévue par l’article L 313-41 du Code de la consommation. Elle n’entre pas dans le champ d’application du dispositif « article 2 ». Par conséquent, une CS d’obtention d’un prêt dont le délai de réalisation est arrivé (ou arriverait) à échéance pendant la période PJP n’est pas prorogée.

En pratique. Pour les pouvoirs publics, une promesse est donc en principe « caduque » si la CS d’obtention du prêt n’a pas été (ou n’est pas) obtenue (réalisée) dans le délai prévu. Là où cela est (encore) possible, il faut renégocier la CS, le cas échéant, afin d’allonger le délai prévu.

Attention !  Pour l’application d’une clause pénale, tenez compte de nouvelles règles, découlant d’une ordonnance n° 2020-427 du 15.04.2020 (cf. notice).

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