En vente, gare à l’indemnité versée par un assureur DO !
Où une indemnité DO a été versée...
Vous avez dit indemnité DO ? Pour une construction ou des travaux couverts par la garantie (légale) décennale (C. civ. art. 1792) , le maître d’ouvrage (MO) est en principe tenu de souscrire une assurance de dommages‑ouvrage (DO). L’assureur concerné (DO) doit préfinancer des travaux de réparation de désordres de nature décennale avant toute recherche de responsabilité, en versant une indemnité (C. ass. art. L. 242-1) . Notez que l’assureur DO est tenu de préfinancer «une réparation efficace et pérenne de nature à mettre fin aux désordres»(Cass. 3e civ. 14‑12‑2022 n° 21-19544) .
Vente d’un bien. L’assurance DO obligatoire (Mémento) se transmet aux «propriétaires successifs» d’un bien, tel à un acquéreur, ou «à ceux qui sont subrogés dans leurs droits»(Cass. 3e civ. 11‑1‑2023 n° 21-20418) . Pour la Cour de cassation, sauf clause contraire dans l’acte de vente, l’acquéreur «a seul qualité à agir en paiement des indemnités d’assurance» contre l’assureur DO, même si la déclaration de sinistre a été effectuée avant la vente (Cass. 3e civ. 15‑9‑2016 n° 15-21630) .
Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Vente immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 10.
Gare au recours de l’assureur DO...
Cas vécu. Une SCI fait construire une maison avec une assurance DO, vendue en Vefa à un couple. Le couple fait condamner l’assureur DO à lui payer une indemnité pour la réparation de désordres, puis revend la maison. L’assureur décide d’assigner le nouvel acquéreur en remboursement de l’indemnité versée au couple... au motif qu’elle n’a pas été affectée aux travaux de réparation.
La décision. Par un arrêt qui a eu les faveurs d’une publication officielle, la Cour de cassation a donné raison à l’assureur, pour les motifs suivants. L’acquéreur s’était vu consentir par le vendeur une réduction du prix de vente équivalente à l’indemnité versée. Dans l’acte de vente, le vendeur avait déclaré que l’assureur lui avait versé l’indemnité mais ne pas avoir fait exécuter les travaux, qui restaient à la charge de l’acquéreur, ce que celui-ci acceptait expressément. Ainsi, selon la convention des parties, l’indemnité avait été transférée à l’acquéreur, qui devait effectuer les travaux pour laquelle elle avait été versée. L’acquéreur avait donc acquis la qualité dite «d’accipiens» à l’égard de l’assureur, de sorte qu’il devait lui restituer l’indemnité non affectée à la réparation (Cass. 3e civ. 13‑4‑2023 n° 19-24060 - déjà, dans le même esprit : Cass. 3e civ. 16‑1‑2013 n° 11-26780) .
Côté agent immobilier et notaire...
Pour une vente concernée... Dans un conseil (A&C Immobilier 19e année n° 5 p. 3) , nous invitions tout notaire et agent immobilier (AI), chargé de la rédaction d’une promesse de vente, à faire preuve de prudence et rigueur dans le formalisme à respecter concernant l’assurance dommages-ouvrage (DO) pour des actes de vente d’une maison construite (ou ayant fait l’objet de gros travaux) depuis moins de 10 ans (cf. Cass. art. L 243-2 al. 2 et rép. min. n° 01538 du 8‑12‑2022 JO Sénat p. 6369) .
Indemnité DO = devoir de conseil. L’arrêt du 13‑4‑2023 invite tout AI/notaire à informer et conseiller utilement tout vendeur et acquéreur, en fonction de ce qui est négocié, sur le régime de l’indemnité qui a pu (ou pourrait être) versée par un assureur DO au titre d’un sinistre. Avertissez vos clients qu’ils doivent pouvoir justifier de l’affectation d’une indemnité DO perçue à l’exécution (effective...) des travaux de reprise (Cass. 3e civ. 4‑5‑2016 n° 14-19804) . À défaut, l’assureur peut réclamer le remboursement de l’indemnité pendant cinq ans (C. civ. art. 2224 et 1302-1) , la prescription biennale du droit des assurances ne s’appliquant pas (Cass. 2e civ. 8‑9‑2016 n° 15-16890) .
Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 10.
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