DIAGNOSTICS IMMOBILIERS - 08.01.2024

Focus sur le DPE «collectif» pour un immeuble collectif d’habitation depuis le 1‑1‑2024

DPE «collectif» : l’essentiel à savoir

DPE «collectif» : en bref. La loi 2021-1104 du 22-8-2021, dite loi «Climat et Résilience», a prévu que tout «bâtiment d’habitation collective», dont le permis de construire a été déposé avant le 1‑1‑2013, qu’il soit équipé ou non d’une installation collective de chauffage, «dispose» d’un DPE (CCH arts. L 126-31.et R 126-20) . Ce DPE, appelé DPE «collectif», doit en principe être établi suivant les modalités fixées en l’état par un arrêté ministériel du 31‑3‑2021 (LOGL2033917A) . Notons qu’un bâtiment d’habitation collectif s’entend d’un bâtiment «à usage principal d’habitation regroupant plus de deux logements partiellement ou totalement superposés»(CCH L 111-1 6°). Un immeuble résidentiel en monopropriété ou en copropriété (verticale) est ainsi concerné.

Un échéancier. Un échéancier a été fixé pour la date d’entrée en vigueur de l’obligation de «disposer» d’un DPE collectif (loi 22‑8‑2021 art. 158 VI) .

Monopropriété. Il découle de l’échéancier que le DPE collectif est en principe obligatoire, depuis le 1‑1‑2024, pour tout immeuble en monopropriété concerné, quelle que soit sa taille (nombre de locaux, superficie...). Si le nécessaire n’a pas été fait, il convient vite de le faire réaliser, en principe.

Copropriété. Il découle de l’échéancier qu’un DPE collectif est en principe obligatoire depuis le 1‑1‑2024 pour toute copropriété (concernée) de plus de 200 lots principaux (logements, bureaux ou commerces). Il sera obligatoire à compter du 1‑1‑2025 pour une copropriété comprenant de 51 à 200 lots. Il convient à notre avis de prévoir de le réaliser en 2024, étant observé qu’il sera en principe requis pour pouvoir proposer en 2025 un projet de plan pluriannuel des travaux (PPT), s’il est requis (A&C Immobilier 19e année, n° 20, p. 7) . Pour une copropriété d’au plus 50 lots principaux, il sera obligatoire à compter du 1‑1‑2026 (prévoir de le réaliser d’ici le 31‑12‑2025 au plus tard).

Ce qu’il faut prendre en compte

Dresse du DPE. Tout DPE collectif doit être dressé par un diagnostiqueur certifié pour le réaliser. Un portail officiel permet de trouver un diagnostiqueur certifié «DPE par immeuble» ( https://diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr.) .

Régime transitoire. Au vu d’un texte, un DPE collectif dressé entre le 1‑1‑2018 et le 30‑6‑2021 reste valable jusqu’au 31‑12‑2024 (CCH art. D 126‑19) . Une copropriété disposant à ce titre déjà d’un DPE, toujours en cours de validité et conforme aux exigences réglementaires, n’est pas tenue de réaliser un nouveau DPE. Si le DPE en cours de validité est «non conforme», il doit être complété pour le rendre «conforme».

Copropriété : rôle du syndic. Si un DPE collectif est requis pour une copropriété au vu de l’échéancier, son syndic doit inscrire à l’OJ d’une AG un projet de résolution pour le réaliser (il peut être voté à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance). Une fois le DPE réalisé, le syndic doit inscrire à l’OJ de l’AG (qui suit) la présentation du DPE par le diagnostiqueur (joindre à l’OJ un document avec des explications détaillées). À défaut de PPT inscrit à l’OJ d’une AG, comprenant des travaux d’économie d’énergie, il faut en outre proposer en AG un «plan de travaux d’économies d’énergie» ou un «contrat de performance énergétique»(loi 10‑7‑1965 art. 24-4) . Le DPE collectif est à joindre à la convocation (CCH art. R 173-9) .

Durée de validité du DPE. La loi impose en principe de «renouveler ou mettre à jour» un DPE collectif tous les dix ans. Toutefois, une mono/copropriété échappe(ra) à cette obligation si elle dispose d’un DPE dressé après le 1‑7‑2021, à condition qu’elle soit classée A, B ou C par le DPE.

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 20.