Portée du quitus donné au syndic en assemblée générale de copropriété : importante précision de la Cour de cassation

Où un quitus est voté en bon ordre...

Un procédé licite. Si le procédé n’est pas expressément prévu par la loi du 10‑7‑1965, il est admis qu’un syndic de copropriété puisse demander, lors de l’assemblée générale (AG) annuelle d’une copropriété, un «quitus» pour sa gestion au titre de l’exercice concerné (cf. C. civ. art. 1993) .

Vote du quitus. Un syndic doit porter à l’ordre du jour de l’AG un projet de résolution (séparé) portant sur le quitus, à faire voter à la majorité de l’article 24, c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. L’AG ne peut en effet, par un même vote, approuver les comptes et donner quitus au syndic (Cass. 3e civ. 14‑1‑2009 n° 08-10624) . En outre, une décision adoptée en AG pour un quitus peut être annulée si l’OJ figurant dans la convocation ne vise que l’approbation des comptes (Cass. 3e civ. 6‑7‑1994 n° 89-16212) .

Des précisions à intégrer...

Où le quitus a été voté... Dans une affaire, un syndic de copropriété est assigné par un copropriétaire en indemnisation de préjudices subis du fait du retard pris dans la réalisation de travaux de réparation en parties communes, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil (responsabilité délictuelle). En défense, le syndic oppose les quitus votés lors des AG concernées. La Cour d’appel saisie du litige écarte cet argument en jugeant que «la mention générale d’un quitus dans les procès-verbaux d’assemblée générale n’est [pas] de nature à délier le syndic de ses obligations légales d’ordre public et des conséquences responsabilitaires subséquentes. Le quitus est sans effet sur la responsabilité délictuelle du syndic vis-à-vis des copropriétaires»(CA Rouen 12‑10‑2024 RG 21/01091 - Portalis DBV2-V-B7F-IWZG) .

La Cour de cassation a pris position... Appelée à se prononcer, la Cour de cassation a écarté le pourvoi formé par le syndic, en posant le principe (inédit) suivant. Un copropriétaire, qui vote en AG en faveur d’une résolution donnant quitus au syndic, s’il n’est pas recevable à demander l’annulation de la résolution au titre de l’article 42 de la loi de 1965, peut « rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de sa faute» . Pour la Cour de cassation, le quitus donné par l’AG est «sans effet sur la responsabilité délictuelle du syndic» vis-à-vis d’un copropriétaire, y compris s’il a voté favorablement pour la résolution sur le quitus en AG. En l’espèce, la Cour de cassation a approuvé la condamnation du syndic à indemniser le copropriétaire, au motif que sa «négligence» était à l’origine du retard pris dans la réalisation des travaux concernés (Cass. 3e civ. 29‑2‑2024 n° 22-24558) .

Du côté des syndics de copropriété...

Portée du quitus. On l’aura compris, l’arrêt du 29‑2‑2024 limite la portée juridique d’un quitus voté en AG. Notons que la Cour de cassation a aussi jugé que «le quitus n’est libératoire de responsabilité que pour les actes de gestion dont l’assemblée générale a eu connaissance et qu’elle a été à même d’apprécier»(Cass. 3e civ. 23‑6‑1999 n° 97-17085 et CA Paris 7‑2‑2024 RG 20/00498 Portalis 35L7-V-B7E-CBHMV) . Il n’en reste pas moins que si « c’est en toute connaissance de cause» qu’une AG a donné quitus au syndic de sa gestion, ce quitus peut emporter «renonciation à critiquer l’exécution de son mandat»(CA Aix-en-Provence 14‑2‑2024 RG 21/11793 Portalis DBVB-V-B7F-BH5KS) , ceci dans la limite fixée par l’arrêt du 29‑2‑2024.

Gestion des travaux. De manière incidente, l’arrêt du 29‑2‑2024 confirme la nécessité pour un syndic de faire preuve de la plus grande rigueur dans la gestion de travaux décidés en AG pour le compte d’une copropriété. Nos précédents conseils restent à cet égard plus que jamais d’actualité (AC Immobilier 19e année, n° 19, p. 7) .