Assainissement individuel et vente

Ce qu’il va (très) bientôt falloir prévoir…

Pour 2013… La loi sur l’eau de 2006 a instauré l’obligation, à compter du 01.01.13, de joindre un document sur l’IANC au « dossier de diagnostic technique » (DDT) pour la vente de tout immeuble d’habitation non raccordé au réseau public EU. Il permettra d’exonérer le vendeur de sa garantie des vices cachés (GVC).

Et peut être déjà pour 2011… Le texte Grenelle II déjà voté par le Sénat révèle une « surprise » de taille : le document à joindre au DDT vente serait imposé non pas à compter de 2013, mais dès le 01.01.11 ! Avec des retouches…

Côté vendeur... Une certitude : c’est le « rapport de visite » du SPANC (cf. p. 2) qui sera le document à joindre au DDT (à prévoir aussi pour une vente d’immeuble à rénover). Il n’est pas envisagé d’imposer la communication à l’acquéreur du plan d’assainissement, en sus. Mais, si la réforme Grenelle II passe en l’état, il devra être daté de moins de trois ans. Si le contrôle de l’IANC a plus de trois ans, sa réalisation sera à la charge du vendeur. Il faudra donc prendre l’initiative de faire intervenir le SPANC à temps en 2010 pour ne pas retarder une vente… là où la commune tarde à réaliser son premier contrôle (elle a, en l’état, jusqu’au 31.12.12 pour le faire : cf. p.2).

Côté acquéreur... En cas de non-conformité de l’IANC à la signature de l’acte authentique de vente, la réforme prévoit qu’il devra faire procéder aux travaux de mise en conformité sous un an !

Conseil. Au titre de votre devoir de conseil, prévoyez d’en informer les intéressés et de le préciser dans vos actes. Une négociation peut être à envisager sur le financement des travaux.

Ce qu’il faut d’ores et déjà prévoir…

Vigilance de mise… Il vient d’être jugé qu’un dysfonctionnement du système d’évacuation EU et de la fosse septique apparu après la prise de possession d’un acquéreur profane constitue un vice caché rendant impropre le bien à l’usage auquel il est destiné. Et justifie sa demande en restitution partielle du prix (coût des travaux) et du préjudice de jouissance (civ. 3e, 06.10.09).

Rédigez une clause adéquate… Un vendeur a échappé à la GVC car l’acte de vente précisait sous une rubrique « assainissement » : « le vendeur déclare que l’immeuble vendu n’est pas desservi par l’assainissement communal et précise qu’il utilise un assainissement individuel de type fosse à perte. Cet assainissement n’a fait l’objet d’aucun contrôle par le service d’assainissement communal. L’acquéreur déclare en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque » (civ. 3e, 22.09.09). Notons que l’arrêt précise que des désordres liés à « l’insuffisance quantitative et qualitative de l’alimentation en eau » (sic) ne relèvent pas de la GVC si l’acte mentionne qu’elle est assurée par une canalisation de la propriété, sans préciser que l’eau est potable ou que l’installation n’assure pas les mêmes garanties qu’un réseau public.

Conseil. Un particulier n’a pas à supporter des travaux d’assainissement pour rendre un terrain non viabilisé constructible, s’il ne s’y est pas expressément engagé (civ. 3e, 28.05.08).

Ce à quoi il faut aussi penser. Un propriétaire ne peut faire obstacle à la servitude de passage conventionnelle (exemple : un portail sur un chemin) qui permet au voisin d’assurer l’entretien régulier de son dispositif d’assainissement (civ. 3e, 15.09.09). Prévenez vos clients…