COPROPRIÉTÉ - DIVERS - 29.04.2020

Statut de la copropriété : des changements à intégrer

Pour les immeubles

Actuellement. Le champ d’application de la loi du 10.07.1965 est d’ordre public (impératif), c’est-à-dire que l’on ne peut y déroger, en principe. La loi de 1965 s’applique de plein droit à tout type d’immeuble bâti dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Précisément, la loi « régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots »(loi de 1965 art. 1) .

Ce qui va changer. L’ordonnance n° 2019-1101 du 30.10.2019 (JO du 31.10) , portant réforme du droit de la copropriété, est venue redéfinir le champ d’application de la loi du 10.07.1965 au regard des caractéristiques et de la destination des immeubles. L’ordonnance prévoit des mesures d’adaptation pour les copropriétés qui ne sont pas à usage d’habitation (tertiaire...). L’objectif est de « recentrer » le régime de la copropriété autour de la notion d’habitation (ord. rapport de présentation) .

À partir du 01.06.2020. En principe, la loi de 1965 ne sera applicable que de manière supplétive aux immeubles (ou groupes d’immeubles) bâtis à destination totale autre que d’habitation, dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Pour ces immeubles et groupes d’immeubles, il sera possible de prévoir une convention y dérogeant expressément, si elle met en place « une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs ».

Attention !  Pour l’application de ce régime dérogatoire aux immeubles et groupes d’immeubles concernés, qui sont déjà régis par la loi de 1965, la convention prévue par l’ordonnance devra être adoptée en assemblée générale, à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires concernés.

Pour les ensembles immobiliers

Actuellement. À défaut de « convention contraire créant une organisation différente » , la loi de 1965 est également applicable « aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs »(loi de 1965 art. 1 ; Cass. 3e civ. 26.03.2020 n° 18-16117) . En cas de litige portant sur deux groupes d’immeubles, dont les garages souterrains respectifs sont p.ex. desservis par une rampe d’accès commune, il revient aux juges de vérifier « l’existence de terrains et de services communs aux deux ensembles immobiliers »(Cass. 3e civ. 26.03.2020 n° 18-16117) .

Ce qui va changer. L’ordonnance du 30.10.2019 est venue préciser qu’à partir du 01.06.2020 (en principe), des ensembles immobiliers soumis à la loi de 1965 (en copropriété) pourront aussi comprendre des « volumes » communs (et faisant l’objet de droits de propriété privatifs).

À noter. Une convention contraire, permettant de déroger à la loi de 1965 en mettant en place une autre organisation, restera possible en respectant les mêmes conditions que celles exposées pour les immeubles et groupes d’immeubles.

Conseil 1. Tout en facilitant la constitution de syndicats secondaires, l’ordonnance du 30.10.2019 est venue aussi permettre une scission en volumes pour les « ensembles immobiliers complexes »(loi de 1965 art. 28, IV) .

Conseil 2. Un projet de loi visant à ratifier l’ordonnance (sans modification) a été déposé au Sénat en janvier 2020. L’examen du texte est différé en l’état, en raison de la crise sanitaire (Covid-19).

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