GESTION LOCATIVE - RELATION LOCATAIRE - 03.05.2021

De graves nuisances d’un locataire, en copropriété ?

Dans une copropriété, le locataire d’un logement peut occasionner de graves nuisances. Que peut/doit faire le bailleur ou le syndic de la copropriété, à cet égard ? Quels sont les droits reconnus aux autres copropriétaires ? La Cour de cassation s’est prononcée...

Du côté du copropriétaire-bailleur

Ce qui est possible. Un bail d’habitation peut prévoir la résiliation de plein droit du bail en cas de non-respect par un locataire de son obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée (loi du 06.07.1989 art. 4 g.) . Pareille clause résolutoire, qui est licite, est à insérer dans tout bail d’habitation (cf. contrats-types réglementaires, rubrique VIII ; notice d’information réglementaire, point 4.3.2.1.) .

Ce à quoi il faut penser. Lorsqu’un logement est loué dans une copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes. Ces extraits peuvent lui être communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite (loi de 1989 art. 3) .

Ce qu’il faut (prévoir de) faire. Après mise en demeure dûment motivée, un propriétaire-bailleur est tenu, sauf motif légitime, d’utiliser les droits dont il dispose en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent le logement (loi du 06.07.1989 art. 6-1) . Il faut en passer, si besoin, par une action en justice pour faire résilier le bail...

Du côté du syndic de copropriété

Au titre de l’action oblique... Depuis 1804, le Code civil permet à des créanciers d’exercer certaines actions de leurs débiteurs. Dans le jargon juridique, on parle d’action oblique. Désormais, un texte précise cet égard, que lorsque « la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur »(C. civ. art. 1341-1) .

Une action en résiliation possible... Comme vient de le rappeler la Cour de cassation, un « syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires »(Cass. 3e civ. 08.04.2021 n° 20-18327) . Côté syndic de copropriété, veillez au besoin à faire le nécessaire pour lancer une procédure en résiliation (cf. Cass. 3e civ. 14.11.1985 n° 84-15577) .

Du côté des autres copropriétaires

En cas de violation du règlement... Pour la Cour de cassation, le règlement de copropriété a la nature d’un contrat. À ce titre, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres (cf. Cass. 3e civ. 22.03.2000 n° 98-13345) .

Une action en résiliation possible... Par un arrêt de principe, la Cour de cassation vient de juger que «  tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci » . Ainsi, chaque copropriétaire peut exercer, en lieu et place d’un bailleur, une action oblique en résiliation de bail à l’encontre d’un locataire (Cass. 3e civ. 08.04.2021 n° 20-18327) .

Pour toute location... Dans l’affaire jugée le 08.04.2021, le litige concernait des nuisances générées par l’activité d’un locataire, titulaire d’un bail commercial, dans des locaux commerciaux d’une copropriété. Mais le principe posé vaut pour toute location : logement, local professionnel, etc.

En cas de violation du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires, mais aussi tout copropriétaire, peut exercer, en lieu et place du bailleur si celui-ci ne fait pas le nécessaire, une action dite oblique en résiliation de bail à l’encontre du locataire.

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