Interposition pour un mandat : précision
Où un vendeur se plaint… Comme rappelé dans un récent conseil (A&C Immobilier, 17e année, n° 17, p. 4) , un dispositif prévu par le Code civil interdit en principe à un agent immobilier (AI), mandaté pour la vente d’un bien, de se porter acquéreur de ce bien, soit personnellement soit par interposition de personne (C. civ. 1596) . En principe, un AI s’oblige à «ne pas acquérir, en partie ou en totalité, ni faire acquérir par un proche ou un organisme quelconque» , dans lequel il détiendrait «une participation» , un bien pour lequel un mandat lui a été confié (C. déont. art. 9°) .
Une nouvelle décision à apprécier… Dans une affaire, une SCI vend un bien immobilier à un couple, par l’intermédiaire d’une agence immobilière (une société ayant pour gérant…le fils du couple). La SCI décide d’assigner les acquéreurs, l’agence immobilière et son gérant en nullité de la vente pour violation de l’article 1596 du Code civil, et en responsabilité professionnelle de l’agence immobilière pour manquement à son devoir de conseil. Appelée à se prononcer une seconde fois dans cette affaire (déjà : Cass. 3e civ. 16.05.2019 n° 18-17772) , la Cour de cassation a écarté ces demandes, pour les motifs suivants. D’une part, la SCI connaissait le lien de parenté entre les acquéreurs et le gérant de l’agence qu’elle avait mandatée pour vendre son bien : le lien de parenté figurait dans la promesse de vente. D’autre part, les acquéreurs, qui avaient donné mandat à leur fils de les représenter lors de la signature de l’acte authentique de vente, avaient acheté le bien pour constituer un complément de retraite. Ils avaient encaissé les loyers et géré eux-mêmes des difficultés rencontrées avec la locataire, notamment des impayés répétitifs. Dès lors, la vente ne s’était faite au profit ni de l’agence immobilière ni du fils du couple, mais uniquement des acquéreurs désignés dans l’acte de vente : il n’y avait pas eu interposition (Cass. 3e civ. 08.12.2021 n° 20-21841) .
Du côté agent immobilier… Nos conseils sont plus que jamais d’actualité pour l’acquisition (ponctuelle) d’un bien rentré en mandat, par un proche. Côté AI, l’arrêt du 08.12.2021 invite à formaliser une clause/ rubrique appropriée dans les actes de vente (modèle en notice) pour préciser, dans des actes concernés, tout lien (familial, professionnel, etc.) entre un acquéreur et vous-même (ou un dirigeant de l’agence mandatée).
Notice mise à jour sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 17, n° 20.
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