Bail dérogatoire : quelle conséquence si vous restez dans le local au terme du bail ?

Les faits

Une entreprise a signé un bail dérogatoire d’une durée de six mois. À l’issue de ce délai, elle est restée dans le local sans payer de loyer et revendique désormais être titulaire d’un bail commercial.

Le bailleur conteste : le locataire a explicitement renoncé au statut des baux commerciaux.

La décision du juge

La cour d’appel donne raison au bailleur et juge que le titulaire d’un bail de six mois, qui était resté dans les locaux après le terme du bail, avait renoncé à l’application du statut des baux commerciaux pour deux raisons :

1. le paiement de loyers constitue la contrepartie due par le locataire pour la naissance d’un contrat de bail commercial non dérogatoire ; or le locataire, en se maintenant dans les lieux sans payer de loyer, avait manifesté, sans aucune équivoque, sa volonté de ne pas se comporter en tant que locataire commercial ;
2. le locataire avait signé un protocole d’accord dans lequel il admettait devoir une certaine somme au titre d’indemnités d’occupation et non de loyers, reconnaissant ainsi qu’il n’y avait pas de bail commercial.

La Cour de cassation censure cette décision, ces motifs ne caractérisant pas une renonciation non équivoque du locataire à se prévaloir du statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ. 15‑2‑2023 n° 21-12.698) .

Le bail dérogatoire

Bail dérogatoire : trois ans maximum. Les parties à un bail portant sur des locaux à usage commercial peuvent prévoir de déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.

Un bail commercial après ce délai... Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ( C. com. art. L 145-5, al. 1 et 2) .

... sauf renonciation non équivoque. Si la renonciation par le titulaire d’un bail dérogatoire resté dans les locaux à l’application du statut des baux commerciaux est admise de longue date, cette renonciation ne doit pas être équivoque. Tel est le cas lorsque le locataire a, le lendemain de l’expiration du bail de courte durée, renoncé en toute connaissance de cause au bénéfice du statut et a réitéré cette renonciation dans la nouvelle convention signée ultérieurement (Cass. 3e civ. 5‑5‑1999 n° 97-19.163) . En revanche, le fait de signer des baux dérogatoires successifs ne suffit pas à établir la volonté d’exclure le statut (Cass. 3e civ. 19‑11‑2003 n° 02-15.887) .

Bon à savoir. À l’expiration de la durée légale, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant au statut pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. La renonciation du locataire à l’application du statut est toujours possible mais elle est sans effet si elle intervient à la suite de baux successifs dont la durée cumulée excède trois ans (Cass. 3e civ. 20‑10‑2020 n° 19-20.443) .