BAIL COMMERCIAL - RENOUVELLEMENT - 06.02.2024

Congé avec offre de renouvellement d’un bail commercial : attention au risque de requalification !

Pour une offre de renouvellement...

Du côté bailleur. À l’échéance d’un bail commercial 3/6/9, le bailleur peut proposer au locataire un renouvellement dudit bail. À cet effet, il doit en passer par un «congé avec offre de renouvellement», délivré au moins 6 mois à l’avance. Pareil congé peut aussi être délivré pendant la période dite de «tacite prolongation». Le congé doit alors être donné au moins 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil (c. com. art L 145-9) .

Forme. Le congé doit être délivré par un commissaire de justice (une LRAR ne suffit pas). Un bailleur souhaitant que le montant du loyer soit modifié peut avoir intérêt d’indiquer le (nouveau) loyer proposé dans son congé. À défaut, le nouveau loyer ne pourra être dû qu’à compter d’une demande ultérieure, en ordre (c. com. art. L 145-11) .

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Gestion immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 22.

Une décision majeure à intégrer...

Où le congé dépasse la simple offre... Dans une affaire, un bailleur délivre un congé avec offre de renouvellement prévoyant diverses conditions, dont la régularisation d’un nouveau bail conforme aux textes en vigueur (clause d’indexation du loyer), mais aussi la modification de la contenance des lieux loués et des obligations du locataire. En raison d’un désaccord, le locataire décide de quitter les lieux, puis assigne le bailleur en paiement d’une indemnité d’éviction. La Cour d’appel écarte la demande, en soulignant que le congé exprimait «explicitement une offre de régularisation d’un nouveau bail» .

Gare à la requalification... Saisie du litige, la Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel. Soulignant notamment qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement d’un bail commercial «s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge» pour la fixation du nouveau loyer, la Cour de cassation a posé le principe (inédit) suivant. Un « congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix [loyer], doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction» . (Cass. 3e civ. 11‑1‑2024 n° 22-20872) .

... pour la rédaction du congé !

Un arrêt qui interpelle... Ainsi, au vu de l’arrêt du 11‑1‑2024, un locataire est bien fondé à demander en justice la requalification d’un congé avec offre de renouvellement... en congé avec refus de renouvellement, si celui-ci comporte « des clauses et conditions différentes du bail expiré» (hors loyer). Cette règle formulée de manière générale interpelle, et n’est pas sans susciter des critiques de la part de certains juristes, à notre avis justifiées (ex. quid si le congé vise des clauses visant à «purger» un bail de clauses illicites et/ou le mettre en conformité avec les textes issus de réforme Pinel ?). L’arrêt peut en outre aussi laisser craindre un important contentieux en matière de congé...

... et invite à la prudence ! En attendant que la Cour de cassation précise sa doctrine, l’arrêt du 11‑1‑2024 invite à la plus grande prudence les praticiens qui sont amenés à rédiger des congés avec offre de renouvellement (il est sage en l’état de prévoir de délivrer pareil congé aux mêmes clauses et conditions que le bail précédent - hors loyer).

Conseil. Inutile de prévoir d’emblée dans un bail (ou d’opposer) une clause interdisant au locataire de réclamer une indemnité d’éviction. Quelle que soit la date du bail, cette clause est «réputée non écrite» (illicite) et l’action du locataire pour la contester n’est pas soumise à prescription (Cass. 3e civ. 16‑11‑2023 - deux arrêts - n° 22-14091 et 22-14046) .

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 19, n° 22.