VENTE IMMOBILIÈRE - ÉTAT DES RISQUES - 07.03.2024

Informations à communiquer dans l’état des risques en vente pour les sinistres «catastrophe naturelle» : du nouveau

Pour l’état des risques en vente...

En droit. En cas de vente d’un bien, le vendeur doit fournir un «état des risques», comportant diverses informations, qui doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT), ou annexé aux actes de vente (Vefa). À défaut d’état des risques en bon ordre, de moins de 6 mois, un acquéreur peut demander en justice la résolution de la vente, ou une diminution du prix (C. envir. art. L 125-5) .

En pratique. Pour régulariser l’état des risques, il est possible d’utiliser le formulaire proposé par les pouvoirs publics. Un site officiel permet aussi de générer un état des risques «prérempli» ( https://errial.georisques.gouv.fr ).

Attention ! Un état des risques (en ordre) doit être fourni à un (potentiel) acquéreur dès la première visite d’un bien (C. env. art. R 125-25 II al. 2) .

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Vente immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 2.

Pour un sinistre «Cat-Nat» indemnisé...

En droit. Lorsqu’un bien a subi un sinistre lié à une catastrophe naturelle, reconnue par un arrêté ministériel «Cat-Nat» pour la commune concernée, le vendeur est tenu d’en informer l’acquéreur dans l’état des risques , si ce sinistre a été indemnisé par son assureur «Cat-Nat» (C. env. art. L 125-5 IV) .

En pratique. Une rubrique (Oui/Non) est prévue dans le formulaire d’état des risques. Si un sinistre a été indemnisé, il est prudent d’y joindre l’arrêté Cat-Nat concerné. En tout état de cause, pour des sinistres indemnisés (connus du vendeur), la liste des arrêtés Cat-Nat est à joindre à l’état des risques (C. env. art. R 125-24 5°) . Une rubrique appropriée est à prévoir dans les actes de vente.

Attention ! La résolution d’une vente a été prononcée dans une affaire où le vendeur avait faussement déclaré que son bien n’avait pas subi de sinistre lié à une catastrophe naturelle (CA Montpellier 28‑9‑2023 RG 19/02608 Portalis DBVK‑V‑B7D‑ODP6) .

Un nouveau document à prévoir...

En droit. En 2023, une ordonnance a procédé à une réforme du régime d’assurance «Cat-Nat» pour la prise en charge des conséquences d’un sinistre causé par le phénomène de «retrait-gonflement des sols argileux» (RGA). Un décret 2024-82 du 5‑2‑2024 (JO 6‑2‑2024) est venu préciser le régime spécifique qui a été créé (notice). Il est notamment prévu une obligation pour l’assuré d’affecter l’indemnité, versée par un assureur pour un sinistre RGA (reconnu Cat-Nat), à la réalisation effective des travaux de réparation prévus par le rapport de l’expert mandaté par l’assureur, en principe. Le décret du 5‑2‑2024 a aussi créé une obligation, concernant l’état des risques en vente (C. ass. art. R 125‑6‑1 al. 5 et C. env. art. R 125-4) . En faisant simple, dans le cas où un sinistre «RGA» (reconnu Cat-Nat), survenu pendant la période au cours de laquelle il a été propriétaire, est indemnisé, un vendeur est tenu d’informer l’acquéreur de la liste des travaux de réparation, préconisés par le rapport de l’expert (précité), non réalisés. L’information doit être jointe à l’état des risques. Cette (nouvelle) réglementation est applicable aux sinistres survenus à compter du 1‑1‑2024 (cf. décret 2024-82 art. 4) .

En pratique. Côté agent immobilier et notaire, il est prudent de prévoir de rajouter une rubrique spécifique à votre questionnaire-vendeur, pour prendre en compte cette nouvelle réglementation, en particulier en cas de vente d’une maison individuelle dans une zone où l’exposition au phénomène RGA est considérée comme «moyenne» ou «forte». Il convient aussi de prévoir une rubrique spécifique dans les actes de vente. Dans l’avenir, si un vendeur est concerné, le plus simple sera à notre avis de prévoir de joindre, à l’état des risques, une note d’information avec le rapport d’expertise (joindre l’arrêté Cat-Nat).

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 2.