Bail commercial : taxes à la charge du locataire dues en l’absence d’inventaire ?

Les faits

Dans un bail commercial, l’article 17, intitulé « Impôts et taxes », énonce que le preneur devra rembourser chaque année au bailleur les taxes d’enlèvement des ordures ménagères, de déversement au tout-à-l’égout, ou toute autre taxe pouvant s’adjoindre à celles précitées. Le preneur devra acquitter les contributions personnelles mobilières, taxes professionnelles et généralement tous impôts, contributions et taxes auxquels il est et sera assujetti personnellement. Il remboursera au bailleur le montant de la taxe foncière.

Le locataire, faisant valoir qu’aucun inventaire n’a été établi, estime ne pas être redevable de ces sommes réclamées par le bailleur.

La décision

Le juge rappelle que l’inventaire a un caractère limitatif et constitue la seule façon d’imputer des charges au locataire, puisqu’elles doivent nécessairement y être récapitulées, de telle sorte que toute catégorie de charges non mentionnée dans cet inventaire ne pourra être récupérée par le bailleur (C. com. art. L 145‑40‑2) .

Il relève que les parties s’accordent quant à l’absence d’inventaire annexé au bail, qui est dès lors privé d’un inventaire régulier comme exigé par la loi, mais contient néanmoins une clause en son article 17 prévoyant le remboursement de certaines charges par le locataire.

Il ajoute que cette stipulation contourne l’exigence d’inventaire des charges, d’ordre public, et a donc pour effet d’y faire échec.

Il décide que cette clause est par conséquent réputée non écrite et que le bailleur ne peut prétendre à des charges récupérables (CAA Versailles 7‑3‑2024 n° 22/05759) .

Impôts et taxes à la charge du locataire

La nécessité d’un inventaire précis. Jusqu’à la loi Pinel (loi 2014-626 du 18‑6‑2014) , la liberté du bailleur et du locataire était totale pour répartir entre eux le paiement des charges du bail commercial. Ceci aboutissait, dans la grande majorité des cas, à un déséquilibre significatif au détriment du locataire dans la prise en charge des impôts, taxes et autres redevances liés à la mise à disposition du local. La loi Pinel a eu pour objectif d’instaurer un équilibre. Il est ainsi prévu que, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1‑9‑2014, le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des différentes catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail (tableau ou liste inséré(e) dans le bail ou en annexe), et indiquer leur répartition entre bailleur et locataire (C. com. art. L 145‑40‑2) . À défaut, comme rappelé par le juge, aucune somme ne peut être réclamée au locataire.

Des charges exclusives du bailleur. Par ailleurs, certains impôts, taxes et redevances ne peuvent être réglés que par le bailleur, en raison du fait qu’il est propriétaire du local. C’est le cas de la contribution économique territoriale (CET), des charges, impôts et taxes liés à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires, des honoraires et frais pour la gestion du local loué, ou encore des honoraires liés à la réalisation de grosses réparations dans le local (C. com. art. R 145-35) . Une clause du bail imposant le paiement des charges exclusives du bailleur serait réputée non écrite.