Bail d’habitation : rigueur de mise pour régulariser un contrat de location «conforme» à la réglementation !
Ce que doit faire le bailleur
Ce qui est imposé. En vertu de l’article 3 de la loi du 6‑7‑1989, un propriétaire qui loue un logement nu, à titre de résidence principale, est tenu de régulariser un contrat de location par écrit, comprenant diverses informations. Le bail doit respecter le contrat-type réglementaire (décret 2015-587 du 29‑5‑2015 annexe 1) . Une notice d’information réglementaire (arrêté ministériel ETLL1511666A du 29‑5‑2015, annexe) doit être jointe au contrat.
Ce qu’il faut aussi prévoir. Un état des lieux d’entrée (EDLE) doit être joint au contrat de location, dans les conditions fixées par l’article 3-2 de la loi de 1989. Un dossier de diagnostic technique (DDT) doit aussi être annexé au contrat, dans les conditions fixées par l’article 3-3 de la loi de 1989. L’autorisation préalable de mise en location, là où elle est imposée, est aussi à joindre (CCH art. L 635-5) .
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Ce que peut faire le locataire
Contrat. Un locataire «peut exiger (...) à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme» à l’article 3 de la loi de 1989. En cas d’absence, dans le contrat, de la surface habitable et/ou du montant du dernier loyer acquitté par un précédent locataire, il peut aussi, sous un mois à compter de la prise d’effet du bail, mettre en demeure le bailleur de «porter ces informations au bail» .
EDLE. Le locataire peut demander au bailleur (ou son mandataire) de compléter l’EDLE dans un délai de 10 jours à compter de sa dresse. Pendant le premier mois de la période de chauffe, un locataire peut aussi demander qu’il soit «complété par l’état des éléments de chauffage» . En cas de refus, le locataire «peut saisir la commission départementale de conciliation et le juge si le litige n’a pas pu être réglé par une procédure de conciliation»(rép. min. n° 14278 du 2‑4‑2024 JOAN p. 2651) . Notons que, selon les pouvoirs publics, un «locataire entrant n’a jamais à assumer la charge des réparations locatives» visées par le décret 87-712 du 26‑8‑1987 que «le précédent locataire aurait dû réaliser et qui ont été consignées» dans l’EDLE (rép. min. précitée) .
Ce qu’il faut prendre en compte
Un nouveau texte... pénal. La loi 2024-322 du 9‑4‑2024 (JO 10‑4‑2024), a inséré dans la loi de 1989 un nouvel article 3-4, entré en vigueur le 11‑4‑2024. Ce texte prévoit que le fait, pour «un bailleur ou tout intermédiaire»de «refuser l’établissement d’un contrat conforme à l’article 3» de la loi de 1989 est punissable d’un an d’emprisonnement et de 20 000 € d’amende. Une amende de 100 000 € est encourue par une personne morale.
Portée du texte ? En raison de sa rédaction, le texte pourrait à notre avis prêter à discussion. Notons que selon les travaux parlementaires de la loi 2024-322 (notice), c’est «le refus d’établir un bail écrit» qui serait uniquement «répréhensible» au titre du délit pénal ainsi créé, lequel vise à lutter contre les «marchands de sommeil» et à sanctionner la «dissimulation de bail» . La loi pénale étant «d’interprétation stricte»(C. pénal art. 111-4) , le texte devrait être strictement cantonné (notice).
Conseil 1. En attendant que la Cour de cassation se prononce sur la portée du texte, un agent immobilier ou ADB chargé de la (re)mise en location d’un logement sera bien avisé d’être très rigoureux pour la rédaction des baux, notamment concernant ses honoraires (rubrique IX du contrat-type) .
Conseil 2. Suivant des modalités qui seront fixées par décret, un syndic de copropriété sera tenu de renseigner le registre des copropriétés « de l’existence d’un dépôt de plainte ou d’une condamnation» au titre de l’article 3-4 de la loi de 1989, s’il en a connaissance (CCH, art. L 711-2 III 4°) .
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