BAIL D’HABITATION - DIVERS - 16.04.2024

Remise de quittances aux locataires de logements : une nouvelle loi à prendre en compte !

Quittances de loyer : quand ?

En droit. En vertu de l’article 21 de la loi du 6‑7‑1989, tout bailleur (ou son mandataire) est tenu de transmettre des quittances au locataire «qui en fait la demande», dans le cadre d’un bail d’habitation (location nue). Un logement loué en meublé à titre de résidence principal, ou un bail mobilité, est aussi concerné (loi 1989 arts. 25-3 et 25-12) .

En pratique. Comme cela a pu être jugé, l’envoi «d’une quittance de loyer chaque mois au locataire n’est pas une obligation légale pour le bailleur» . Mais «le propriétaire (ou l’agence mandatée) doit obligatoirement remettre une quittance de loyer au locataire dès lors que ce dernier lui en fait la demande et qu’il a payé le loyer et les charges pour le mois concerné»(CA Lyon 10‑1‑2024 RG 21/07643 Portalis DBVX-V-B7F-N4SV) .

Attention ! Après son départ, un locataire peut à bon droit réclamer toutes les quittances «manquantes»(cf. Cass. 3e civ. 2‑12‑2014 n° 13-12269 et 2‑5‑2012 n° 11-17299) .

Quittances de loyers : comment ?

Contenu. Outre les noms/adresses du locataire et du bailleur/ADB, il faut porter, dans une quittance, le « détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges»(loi 1989 art. 21 et Cass. 3e civ. 28‑6‑2005 n° 04-10778) . Dans la mesure où elle fait preuve du paiement des sommes visées, veillez à ce que la quittance soit précise (date, nature et montant des sommes versées). Si une quittance fait (vite) suite à un règlement par chèque, la mention «sous réserve de bon encaissement» s’impose. Des mentions spécifiques (notice) sont à prévoir si l’on peut réclamer au locataire la part (mensuelle) du montant d’une prime d’assurance MRH souscrite pour le compte d’un locataire dans les conditions prévues par l’art. 7 de la loi de 1989, ou une «contribution au partage de l’économie de charges»(loi 1989 art. 23-1 al. 2) .

Communication. S’il dispose de « l’accord exprès» du locataire, un bailleur ou ADB peut «procéder à la transmission dématérialisée» des quittances, en clair en passer par un simple courriel (annexer la quittance en pièce jointe sous un format sécurisé). On peut penser que la transmission de quittances par le biais d’«intranet locataire» sécurisé est possible. Une clause appropriée peut être insérée dans les baux, à ce sujet (modèle en notice).

Attention ! Un bailleur (ou ADB) ne peut réclamer (ou facturer) aucune somme pour la gestion (dresse, frais d’envoi, etc.). La clause d’un bail, visant à faire supporter au locataire des frais d’expédition pour une quittance, est «réputée non écrite», et donc illicite (loi 1989 art. 4 p.???) .

Refus injustifié de quittance : attention !

Au plan civil. Un locataire peut réclamer et obtenir en justice, devant le juge des contentieux de la protection (JCP) du Tribunal judiciaire compétent, la condamnation du bailleur à lui remettre des quittances, sous astreinte de x € par jour de retard, mais aussi une indemnisation en raison du préjudice subi (cf. Cass. 3e civ. 23-6-2015 n° 14-15230) .

Au plan pénal. Une loi 2024-322 du 9‑4‑2024 (JO 10‑4‑2024), dite loi dite «Habitat dégradé», a créé un nouvel article 3-4 dans la loi du 6‑7‑1989. Ce texte prévoit notamment que le fait, pour «un bailleur ou tout intermédiaire» , de refuser «la délivrance» d’une quittance est punissable d’un an d’emprisonnement et de 20 000 € d’amende. Une amende de 100 000 € est encourue par une personne morale (cf. C. pén. art. 131‑38) . Ce délit pénal est entré en vigueur le 11‑4‑2024.

Conseil. Comme cela a pu être jugé en bon sens, la délivrance de quittances ne peut être demandée par un locataire au titre de loyers… qui n’ont pas été payés (CA Lyon 10‑1‑2024 précité) . En cas de paiement partiel d’un loyer, un «reçu» est à remettre au locataire (à sa demande), étant observé qu’un refus injustifié est également constitutif du délit pénal créé par la loi «Habitat dégradé».

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 20, n° 5.