FISCALITÉ IMMOBILIÈRE - SCI - 22.01.2009

Acquisition du local professionnel : créer une SCI ?

Les avantages de la SCI

Le montage consiste à créer une SCI qui gère le local commercial et le loue à votre entreprise. Les loyers perçus par la SCI, déductibles du résultat pour la société, sont imposés en revenus fonciers chez les différents associés. La SCI présente de nombreux avantages, tant lors de l’acquisition du bien, pendant l’existence de la société, ainsi qu’au jour de l’arrêt d’activité du chef d’entreprise.

Dissocier les patrimoines. Ce montage permet au chef d’entreprise de dissocier son patrimoine privé du patrimoine professionnel et de mettre ainsi l’immeuble à l’abri d’éventuels créanciers.

Récupérer la TVA. On peut choisir de soumettre la SCI à la TVA, ce qui permet de récupérer l’ensemble de la TVA sur le prix d’achat du terrain, la construction et les travaux. Notez, toutefois, que les loyers perçus par la SCI sont alors soumis à TVA, cette dernière devant être reversée au Trésor pendant une durée de vingt ans.

Lors de la cession des parts détenues dans la SCI, le professionnel sera imposé au titre des plus-values privées. Il est appliqué un abattement de 10 % par année de détention au-delà de cinq ans, ce qui conduit à une exonération de plus-values après quinze ans de détention.

Un complément de revenus. Un associé qui viendrait à prendre sa retraite peut utilement conserver ses parts de SCI pour s’assurer un complément de revenus non négligeable sous forme de loyers perçus par la SCI.

Transmettre son patrimoine. Créer une SCI peut permettre de transmettre un patrimoine immobilier à moindre coût. En effet, les droits à payer sont moins onéreux s’agissant de parts de SCI qu’en cas de donation directe d’un bien immobilier, le capital restant dû de l’emprunt venant diminuer la base de ces droits.

Mais…

Quelques précautions à prendre… Pour éviter toutes difficultés avec l’administration fiscale, il est conseillé de fixer le loyer conformément aux usages du marché. Toute surévaluation des loyers, tout versement anormal ou tout transfert de fonds injustifié entre les deux structures pourrait compromettre la protection du patrimoine privé recherchée lors de la création, la SCI pouvant ainsi être qualifiée de fictive.

Quelques contraintes… Une fois les statuts signés, il faut effectuer différentes démarches pour que la société obtienne la personnalité morale (immatriculation de la société au Registre du commerce et des société du greffe du tribunal, publication d’un avis dans un journal d’annonces légales…). Ces différentes démarches ont un coût. Par ailleurs, la gestion d’une SCI est assez lourde et implique certaines obligations : tenir une comptabilité et faire un rapport de gestion, convocation des associés et rédaction de procès verbaux des assemblées d’associés. Au niveau fiscal, une déclaration de résultats (imprimé n° 2072) doit être établie.

À savoir. Constituer une SCI implique le choix, par le dirigeant, de diminuer les revenus professionnels au profit de ses revenus fonciers. Si l’entreprise connaît des difficultés et devient déficitaire, il serait plus intéressant fiscalement de dégager des revenus professionnels non diminués des loyers (car non imposés) que de constater des revenus fonciers imposables. Mais même si le choix de créer une SCI ne devient plus judicieux, il sera difficile de revenir en arrière.

Conseil. Il est recommandé de constituer la SCI avant l’achat du local professionnel. En effet, dans le cas contraire, les apports seraient soumis à un droit d’enregistrement de 5 %.