Diviser pour mieux gagner...

Une mésaventure à méditer

Où un compromis vite signé... Deux notaires en concours régularisent une promesse de vente sur deux « lots », provenant d’une division à venir de divers lots de copropriété d’une SCI. Pour les besoins de la publicité foncière, une condition suspensive (CS) est prévue pour l’établissement d’un modificatif au règlement de copropriété (RC) de l’immeuble. Celui-ci est vite dressé, et publié...

Peut virer au cauchemar... L’opération, pour sa finalisation, est ensuite rapidement présentée aux autres copropriétaires, en AG. Mais ceux-ci refusent par résolution la division d’un lot, compte tenu d’un changement de sa destination (en local commercial). Ce refus s’appuie sur le « vieux » règlement de l’immeuble (1951), qui prévoit que des lots ne peuvent être notamment revendus « sans pouvoir être subdivisés d’aucune manière ». La résolution n’est pas contestée par la SCI. La vente capote et, pire, dégénère en contentieux...

Côté rédacteur... L’acquéreur reproche alors aux notaires de ne pas avoir prévu une CS portant sur l’obtention de l’autorisation d’une AG pour la division. Au motif, en particulier, du caractère « obsolète » de la clause du RC ; leur responsabilité est écartée en appel, les juges estimant qu’un « excès de conditions trop protectrices » (sic) aurait entraîné la rupture des relations entre les parties. Mais l’arrêt est censuré en cassation au visa d’un principe, qui sonne comme une ritournelle : « le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui. » Au vu de la clause du RC, il est jugé que les notaires auraient dû informer leurs clients des difficultés liées « au refus éventuel mais possible » ( sic ) de l’AG pour la division. Mais aussi qu’il leur appartenait de« prévenir les effets préjudiciables » de ce refus éventuel « notamment en érigeant l’obtention de l’autorisation en condition » (civ. 1^re, 25.02.10). Transposable pour un avant-contrat rédigé par un agent immobilier, la solution doit inciter tout professionnel, intervenant en « division/vente » d’un lot, à la plus grande vigilance...

Une mise au point qui s’impose

Gare aux idées reçues... Tel au vu d’un arrêt du 30.03.10, dont la portée est discutable, on peut lire souvent que les copropriétaires auraient toute liberté de diviser leurs lots privatifs sans autorisation (préalable) d’une AG. Mais, ainsi que le rappelle l’arrêt, cette liberté comporte des limites...

Là où le règlement s’en mêle... La libre division suppose que le RC de l’immeuble « ne comporte ni interdiction, ni restriction »ou « que celles-ci aient été jugées inopérantes ». À cet égard, tant qu’une clause d’un RC n’a pas été jugée illicite (ou réputée non écrite) par une décision de justice définitive (ou le RC « toiletté ...), elle doit être respectée. Sauf à faire valider le projet de division en AG...

Là où le règlement est muet... La division d’un lot non autorisée peut toujours être contestée, par la copropriété ou un copropriétaire, si elle se révèle « contraire à la destination de l’immeuble ». Compte tenudu flou bien connu entourant cette notion, il est prudent, en pratique, de soumettre tout projet de division avant vente à l’accord préalable d’une AG. En particulier, pour une résidence de « standing », et/ou si la division projetée implique un changement d’affectation d’un lot d’habitation.

Conseil. En division/vente, si le vendeur et/ou l’acquéreur veut courir le risque de signer un avant-contrat sans l’aval préalable d’une AG sur la division, et sans CS, régularisez une reconnaissance de conseils donnés pour vous « couvrir »...