VENTE IMMOBILIÈRE - PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE - 03.09.2013

Promesse unilatérale : vigilance côté bénéficiaire !

Il faut vite lever l’option...

Où le vendeur se rétracte... Un propriétaire régularise un bail commercial avec une promesse unilatérale de vente (PUV) au profit du locataire, pendant un délai (différé) de deux ans. Mais, sans attendre le commencement de ce délai, le propriétaire signifie au locataire sa décision de se rétracter de la PUV... Qu’à cela ne tienne : celui-ci décide de lever l’option et de réclamer en justice l’exécution forcée de la vente. En appel, les juges lui donnent raison, au motif qu’il a bien levé l’option dans le délai prévu. En relevant, non sans bon sens, que le propriétaire était lié par son engagement jusqu’à son terme...

Point d’exécution forcée possible... L’arrêt d’appel vient d’être censuré par la Cour de cassation. L’occasion pour la Haute Juridiction de réitérer sa doctrine inflexible, pourtant critiquée par de nombreux juristes :« la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée » (Cass. 3^e civ. 12.06.2013).

Si l’option n’a pas été levée... Tant que le bénéficiaire d’une PUV ne lève pas l’option, le promettant n’est tenu qu’à une « obligation de faire » (cf.  arrêt Cruz de 1993). Ainsi, s’il fait machine arrière avant la levée de l’option, le bénéficiaire évincé ne peut prétendre qu’à une indemnisation, sous forme de dommages et intérêts...

Conseil. Sauf à pouvoir négocier l’insertion d’une clause d’exécution forcée (dont la portée reste à confirmer, à notre avis), on aura compris que tout bénéficiaire d’une PUV a intérêt de se décider rapidement pour lever au plus vite l’option.

... par le « bon » bénéficiaire !

Pour la levée de l’option... Un couple signe pour un terrain une PUV au profit de la société X, avec faculté de substitution. Cette faculté est exercée au profit de la société Y (un lotisseur), qui lève l’option. Mais, au motif que la PUV ne permettait qu’à son seul bénéficiaire de lever l’option (soit en son nom, soit au nom de toute personne qu’il se substituera), le couple fait capoter la vente...

Même si la mauvaise foi est flagrante... Pour sauver la vente en justice, les sociétés X et Y mettent en avant la mauvaise foi du couple. Elles expliquent que la société X a ratifié la substitution, que le prix a été intégralement versé chez le notaire le jour même de la levée de l’option, mais aussi que le couple connaissait la société Y pour lui avoir déjà vendu un terrain, sans la moindre difficulté. Ces arguments font mouche en appel...

La promesse fait loi... L’arrêt d’appel est censuré en cassation, pour violation de l’art. 1134 du C.   civil et non-respect de la « loi des parties ». Il est jugé « que si la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l’usage déloyal d’une prérogative contractuelle, elle ne l’autorise pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties » (Cass. 3^e civ. 25.06.2013). En l’espèce, la société X aurait dû lever elle-même l’option (au nom de la société Y).

Conseil. Pour protéger e.a. les professionnels (promoteurs, aménageurs, lotisseurs, etc.), l’arrêt invite à (faire) rédiger avec soin la clause fixant les modalités de levée de l’option d’une PUV comportant une faculté de substitution (cf. modèle).

Notice avec arrêts et modèle sur http://­­­astucesetconseils-immobilier.fr/annexe – réf. : IO 09.12.03.