BAIL COMMERCIAL - TRAVAUX - 03.09.2013

Travaux ou réparations : qui doit assumer ?

Si le bail « fait loi »...

La liberté est de mise... La loi laisse toute liberté (en l’état) pour négocier les travaux et réparations à la charge d’un bailleur, et de son locataire. Et un bailleur peut ainsi « mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux d’entretien ou de réparation » (Cass. 3^e civ. 02.07.2013, arrêt 1).

La clause s’impose au locataire... L’absence d’état des lieux à l’entrée n’empêche pas (en l’état) un bailleur de se prévaloir de la clause du bail, à la sortie. Tel pour « facturer » des revêtements de sol rendus en mauvais état, là où la clause stipulait que le preneur devait les entretenir et les remplacer, si besoin (Cass. 3^e civ. 18.06.2013).

Et au bailleur... Si la clause met à sa charge, sans autre précision, les grosses réparations au titre de l’art. 606 du C. civil, il doit assumer celles qui « intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale » (Cass. 3^e civ. 13.05.2005). Il a été jugé à ce titre qu’il engageait sa responsabilité là où des désordres « portaient atteinte à la solidité de l’ouvrage, ce dont il résultait que le bien n’était pas en état d’être loué » (Cass. com. 09.07.2013). Mais notez que le « non-paiement total des loyers » par un locataire n’est pas justifié, si son activité peut se poursuivre (Cass. 3^e civ. 23.05.2013).

Gare à sa rédaction...

Une clause de style ne suffit pas... On trouve des baux avec des clauses rédigées de manière générale, telle celle où le locataire prend « les lieux en l’état où ils se trouvent ». Mais pareilles clauses ne l’obligent pas, en tant que telle, à assumer en cours de bail, par exemple, des travaux qui s’imposent en raison de la vétusté des locaux. Une clause expresse doit le prévoir (Cass. 3^e civ. 02.07.2013, arrêt 2).

La clarté est de mise... Une clause transférant sur le locataire la charge de gros travaux devant être « interprétée strictement », celle ambiguë ou imprécise peut difficilement lui être opposée, en cas de litige (Cass. 3^e civ. 06.03.2013). Si un arrêt a fait preuve de « souplesse » pour une clause portant sur les travaux prescrits par l’administration (Cass. 3^e civ 09.07.2013), il reste prudent d’en soigner la rédaction (cf. nos modèles).

Tout n’est pas permis...

Pour la clause « exonératoire »... Pourne pas avoir à assumer des travaux ou réparations, un bailleur peut prévoir une clause selon laquelle par exemple le preneur « s’interdit » d’exercer « un recours quelconque » pour des vices, défauts, malfaçons, etc. Gare aux illusions, côté bailleur : pareille clause a une portée circonscrite, compte tenu de son obligation de délivrance et de jouissance paisible...

À l’entrée du locataire. Il a été jugéqu’unbailleur doit délivrer des locaux « exempts de vices affectant leur gros œuvre et leur sécurité » (Cass. 3^e civ. 19.06.2013). Il ne peut à ce titre opposer la connaissance, par le locataire, des travaux à réaliser avant de pouvoir exploiter son fonds...

En cours de bail. Il a été rejugé avec fermeté qu’un bailleur ne peut « s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble » (Cass. 3^e civ. 02.07.2013, arrêt 1). Un locataire peut, à ce titre, être autorisé (en référé) à consigner une partie des loyers, jusqu’à exécution des travaux.

Notice avec modèles sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe – réf. : IO 09.12.06.