FINANCEMENT - PRÊT IMMOBILIER (VENTE) - 20.12.2013

Pour la demande de prêt, pensez aussi au taux...

Pour la condition suspensive...

Où l’acquéreur est protégé... Un acquéreur qui signe un compromis en déclarant financer tout ou partie de son acquisition par un prêt, bénéficie de plein droit d’une condition suspensive (CS) pour son obtention, au titre du dispositif Scrivener (achat d’un logement par un particulier). Hors dispositif Scrivener, pareille CS est en pratique aussi souvent prévue (suivant modalités fixées par les parties).

S’il veut s’en sortir à bon compte... S’il ne peut obtenir son prêt, ce dont il doit justifier, l’acquéreur peut se délier de son engagement (sans rien devoir) en invoquant la défaillance de la CS.

Une demande en ordre s’impose... Pour se prévaloir de la défaillance de la CS, l’acquéreur doit notamment justifier avoir déposé, dans le délai imparti, une demande de « prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente »(Cass. 3e civ. 24.09.2013) . À défaut, la CS est en principe réputée accomplie par sa faute (C. civil art. 1178) . Il en va ainsi, en principe, si l’acquéreur a sollicité un prêt d’un montant supérieur à celui prévu (Cass. 3e civ. 16.01.2013) . Le vendeur peut alors notamment se prévaloir de la clause pénale prévue en cas de refus de réitérer la vente (Cass. 3e civ. 24.09.2013) .

Sans distinction... Ce régime s’applique pour tout avant-contrat de vente, y compris pour une promesse unilatérale (Cass. 3e civ. 05.11.2013) . Il joue aussi pour un acquéreur qui n’est pas « protégé » par le dispositif Scrivener, tel un professionnel de l’immobilier (Cass. 3e civ. 08.10.2013) .

Conseil. Il en va de même pour toute transaction comportant une CS pour un prêt, telle une promesse de bail commercial (Cass. 3e civ. 23.01.2013) ou encore la cession du droit d’extraction pour l’exploitation d’une carrière (com. 17.09.2013) .

... une tolérance pour le taux d’intérêt ?

La bienveillance de certains juges... Dans une affaire, un compromis est signé sous CS d’obtention d’un prêt relais sur deux ans de 180 000 € au taux de 4,75 %, auprès des organismes X ou Y. Mais l’acquéreur ne peut donner suite, faute d’obtention dudit prêt. Se prévalant de l’ art. 1178 , le vendeur lui réclame alors l’indemnité prévue (clause pénale). Mais la Cour d’appel écarte sa demande, en considérant qu’un acquéreur ne peut être considéré comme fautif, au vu de l’ art. 1178 , s’il a loyalement recherché un prêt répondant aux caractéristiques prévues. Et il est jugé que le fait pour l’acquéreur d’avoir demandé un taux légèrement inférieur (en l’espèce 4,20 %, auprès de la banque X) à celui prévu ne constitue pas, en tant que tel, une faute justifiant l’application de la clause pénale...

Et en cassation ? L’arrêt vient d’être censuré pour violation de l’ art. 1178 du C. civil , car l’acquéreur avait sollicité un prêt à « un taux ne correspondant pas aux caractéristiques de la promesse » . En outre, s’il pouvait justifier d’une « simulation » par l’organisme Y pour un prêt conforme au compromis, il ne pouvait produire qu’une lettre de l’établissement indiquant que son dossier avait été détruit... (Cass. 3e civ. 20.11.2013).

Attention ! On peut lire, tel dans une note des pouvoirs publics, que la CS visait un taux maximal de 4,75 %. Ce point, qui peut prêter à confusion sur la portée de l’arrêt, est sujet à discussion.

Conseil. Côté agent immobilier (AI) ou notaire, pour prévenir bien des litiges, la rigueur est de mise sur la manière dont est négociée et rédigée une CS pour un prêt, tel sur le taux d’intérêt...

Notice sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe  – réf. : IO 09.19.02.