Où l’environnement change, le loyer aussi ?
Où « l’environnement » a évolué...
Le bailleur peut s’en prévaloir... Pour fonder une demande de déplafonnement du loyer, il peut en effet arguer de changements survenus en cours de bail dans l’environnement des locaux loués. Cette demande est fondée, au titre de la modification dite des « facteurs locaux de commercialité » - FLC (C. com. art. L 145-33) .
À l’échéance triennale... La modification des FLC permet d’obtenir une révision du loyer au-delà de la variation indiciaire, si cette modification a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
Au renouvellement du bail... La modification des FLC justifie un déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé, et sa fixation à la valeur locative réelle (tenant compte des FLC).
Ce qu’il faut pouvoir justifier
Une modification notable... En vertu de l’art. R 145-6 du Code de commerce, le bailleur doit pouvoir justifier de modifications notables (c’est-à-dire significatives, cf. Cass. 3e civ. 17.09.2013 ) portant, par exemple, sur l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où sont situés les locaux, outre sur l’environnement commercial des locaux ou l’offre de transports (ou de parkings).
... et favorable au locataire. Dans la droite ligne de sa doctrine fixée fin 2011, la Cour de cassation a confirmé que le bailleur doit rapporter la preuve que la modification des FLC a eu une « incidence favorable » sur le commerce exploité par le locataire, en clair un impact positif et significatif (Cass. 3e civ. 15.10.2013) . Notez que, en l’espèce, un locataire a pu, à bon droit, opposer au bailleur une baisse de son chiffre d’affaires...
En pratique
Si l’on ne peut généraliser... La pertinence de la demande de déplafonnement d’un bailleur au titre de la modification des FLC s’apprécie au cas par cas par les juges.
... il faut y réfléchir à deux fois ! Si la Cour de cassation peut donner gain de cause aux bailleurs (p.ex. Cass. 3e civ. 17.09.2013 , pour une pharmacie), ses derniers arrêts confirment une application restrictive des textes, favorable au locataire, notamment pour des commerces « traditionnels ». Ainsi, là où un bailleur pouvait justifier d’une modification « matérielle, locale et exceptionnelle » des FLC (restructuration et réhabilitation de l’hyper centre-ville), sa demande a été écartée pour un commerce de charcuterie/alimentation générale, étant en outre jugé que la création par le locataire d’une petite terrasse devant son magasin ne pouvait influer sur la fréquentation de la clientèle (Cass. 3e civ. 21.01.2014 n° 12-25241) . C’est aussi en vain qu’un bailleur a fait valoir qu’une augmentation de magasins franchisés dans le quartier concerné était de nature « à attirer la clientèle » d’un boucher-charcutier (Cass. 3e civ. 21.01.2014 n° 12-25241) . Il a encore été jugé qu’un bailleur ne pouvait se prévaloir du surcroît ponctuel de chalands potentiels généré par des « marchés de Noël »... pour un commerce de prêt-à-porter pour enfants (Cass. 3e civ. 17.12.2013) . Une demande de déplafonnement a encore été écartée pour une boulangerie-pâtisserie au vu de sa zone de chalandise, qui est « étroite » (Cass. 3e civ. 26.11.2013) , ou pour un commerce de meubles haut de gamme (Cass. 3e civ. 04.06.2013) .
Notice sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe – réf. : IO 10.01.06.
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