COPROPRIÉTÉ - DIVERS - 04.11.2015

Dématérialisation : le décret enfin publié !

La dématérialisation : en bref

Un dispositif opérationnel. Le décret du 21.10.2015 a retouché celui du 17.03.1967 afin de finaliser le dispositif prévu par un texte de la loi Alur, selon lequel « les notifications et mises en demeure, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique »(loi du 10.07.1965 art. 42-1) . Le dispositif issu du décret est entré en vigueur le 24.10.2015.

Les actes concernés. Toutes les « notifications » visées par la loi de 1965, et le décret de 1967, sont concernées (p.ex. : convocation à une AG). Toutes les mises en demeure sont aussi concernées, à l’exception de celle préalable à l’inscription de l’hypothèque légale (un acte d’huissier reste exigé).

Conseil. Le décret a supprimé la possibilité d’en passer par un fax pour une notification ou mise en demeure, au motif que ce mode n’offre « qu’un faible niveau de sécurité juridique » (sic).

La dématérialisarion : conditions

Notification = LRE. Pour être valable, une notification ou mise en demeure par « voie électronique » suppose d’en passer par une lettre recommandée électronique (LRE), délivrée par un opérateur, dans les conditions fixées par l’article 1369-8 du Code civil, et un décret du 02.02.2011. Notez qu’une notification d’un document, par le biais de l’intranet d’une copropriété, n’est pas suffisante...

LRE = accord préalable ! Pour en passer par une LRE à l’égard d’un copropriétaire, son « accord exprès » est exigé. Celui-ci peut/doit être formalisé de deux manières. Soit le copropriétaire notifie son accord par LRAR (ou LRE) au syndic, lequel doit alors l’enregistrer (à la date de réception de la LR). Soit cet accord est « formulé » lors d’une AG, et il doit alors être « consigné » sur le p.-v. de l’AG.

LRE = adresse e-mail. Si un copropriétaire donne son accord pour la LRE, il lui revient de notifier son « adresse électronique » au syndic. C’est cette adresse qui sera à utiliser pour pouvoir notifier une LRE. En tout état de cause, une LRE sera à notifier à la dernière adresse (courriel) notifiée par le copropriétaire, pour être valable.

Du côté des syndics

Nouvelles obligations. Si les pouvoirs publics ont renoncé à imposer au syndic la tenue d’un registre spécifique pour « gérer » les accords des copropriétaires sur la LRE, il lui faut compléter le registre des p.-v. d’AG, à ce sujet. Il doit aussi veiller à mentionner l’adresse courriel d’un copropriétaire (acceptant la LRE) dans la « fiche » le concernant.

Gare au volte-face ! Si un copropriétaire donne son accord pour la LRE, il peut faire machine arrière (le retirer) en notifiant sa décision au syndic par LRAR (ou LRE). Sa décision prendra effet le lendemain du jour de la réception de la LR.

Gare aux délais ! Si un syndic en passe par une LRE, il doit tenir compte de règles spécifiques pour calculer le délai que fait courir la notification ou la mise en demeure concernée, selon que la LRE est délivrée par mail ou sur support papier.

Conseil 1. Si un syndic peut avoir intérêt à proposer une notification par LRE dans les copropriétés, le dispositif comporte à notre avis des zones d’ombres, et pourrait être à l’origine de litiges. Prudence...

Conseil 2. Un copropriétaire paraît pouvoir (aussi) en passer par une LRE pour toute notification ou mise en demeure visée par les textes. De quoi inciter un syndic à bien surveiller sa « boîte mail ».

Vous retrouverez notre notice sur http://alertesetconseils-immobilier.fr/annexe  – code IO 11.16.07.