GESTION IMMOBILIÈRE - DIVERS - 17.11.2015

Mise en copropriété : pensez aussi aux locataires...

Le dispositif : en droit

Un dispositif particulier...  Il découle de l’article 11-2 de la loi du 06.07.1989, dans sa rédaction issue de la loi Macron du 06.08.2015.

Pour un immeuble concerné...  Le dispositif vise tout immeuble en monopropriété, à usage d’habitation (ou mixte : habitation/professionnel) comprenant cinq logements ou plus. Cet immeuble doit être situé en zone tendue (commune où s’applique la taxe sur les logements vacants – TLV).

En cas de mise en copropriété...  Le dispositif permet alors à tout locataire en place (en location nue) de bénéficier d’une prorogation de plein droit de son bail. Il faut, à cet égard, tenir compte de la double règle suivante. Les baux «  en cours dont le terme intervient moins de trois ans après la date de mise en copropriété sont prorogés de plein droit d’une durée de trois ans » . Les autres baux en cours « sont prorogés d’une durée permettant au locataire d’occuper le logement pendant une durée de six ans à compter de la mise en copropriété » .

Date à prendre en compte ? Par « date de mise en copropriété », et si la discussion est permise, on pourrait à notre avis soutenir que doit être prise en compte la date de première mutation d’un (quelconque) lot, issu de la division de l’immeuble, à toute personne (autre que le propriétaire initial).

Exemples. La mise en copropriété d’un immeuble intervient le 01.02.2016. Un locataire dispose d’un bail, de trois ou six ans, qui arrivera à son terme le 01.01.2017 ? Ce bail sera prorogé jusqu’au 31.12.2019. Un locataire dispose d’un bail de six ans arrivant à échéance le 01.02.2020 ? Ce bail sera prorogé jusqu’au 31.01.2022.

Attention ! La loi Macron a expressément prévu que ce dispositif concerne tout bail en cours au 07.08.2015 (y compris signé avant le 27.03.2014).

Le dispositif : en pratique

Gare aux congés...  En assurant une prorogation de plein droit du bail des locataires, le dispositif a pour effet de différer la date à laquelle un congé pour vendre peut leur être délivré. Notez qu’il en va ainsi même si, pour une raison ou une autre, leur logement n’est pas (vite) vendu occupé après la mise en copropriété de l’immeuble.

Gare au trompe-l’œil...  Le dispositif s’applique sans préjudice des autres textes d’ordre public destinés à protéger les locataires. Veillez à bien respecter, à cet égard, les règles fixées pour une vente dite à la découpe (ou par lots).

En cas de vente en bloc. Si l’immeuble concerné est dans un premier temps vendu en totalité, l’acquéreur doit s’engager à proroger les baux de six années pour pouvoir échapper au régime contraignant, prévu par l’article 10-1 de la loi de 1975.

En cas de (re)vente d’un logement. À notre avis, le dispositif ne dispense pas l’acquéreur d’un logement concerné d’avoir à respecter les règles spécifiques du congé pour vendre, issues de la loi Macron (loi du 06.07.1989, art. 15) . Tenez compte, à cet égard, de la date de l’acquisition.

Côté professionnels. Ces paramètres sont à prendre en compte par tout investisseur ou marchand de biens pour une opération d’achat/revente, dans une commune concernée. Tout agent immobilier, ADB et/ou notaire doit en tenir compte s’il intervient dans le cadre d’une vente dite à la découpe, mais aussi pour la gestion locative ou la vente à venir d’un logement loué dans un immeuble mis en copropriété (depuis le 08.08.2015).

Vous retrouverez notre notice sur http://alertesetconseils-immobilier.fr/annexe  – code IO 11.17.06.