TRAVAUX - CMI - 04.11.2015

Quand un CMI risque l’annulation...

Où l’annulation du CMI est encourue

Si la loi n’est pas respectée...  Tout constructeur CMI se doit impérativement de conclure, avec le maître de l’ouvrage (MO), un contrat respectant l’ensemble des exigences fixées par les articles L 231-2 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH).

Une sanction implacable...  Il vient d’être jugé avec fermeté que, lorsque le contrat conclu ne répond pas aux « dispositions d’ordre public » de l’article L 231-2 du CCH, il doit « être annulé en sa totalité et non en ses seules clauses irrégulières »(Cass. 3e civ. 15.10.2015 n° 14-23612) . Tel en l’espèce, il en va ainsi si la notice descriptive et le plan joints au CMI sont incomplets ou ambigus...

Sans exclusive...  Tel en l’espèce, la nullité du CMI, au titre de l’article L 231-2 du CCH, peut être invoquée par le MO après achèvement des travaux...

Hors clause « abusive »...  Dans cet arrêt du 15.10.2015, la Cour de cassation a pris soin de souligner, à cet égard, que le CCH ne répute « non écrites » que les (seules) clauses limitativement énumérées par son article L 231-3, ayant pour effet de créer un déséquilibre en défaveur du (MO) et présentant un caractère abusif. Notez qu’est aussi abusive une clause d’un CMI qui « impose au maître de l’ouvrage une définition extensive de la réception, contraire à la loi » , et ce, dans le but de rendre exigible les sommes dues par le MO (Cass. 3e civ. 06.05.2015) .

Si l’annulation du CMI est prononcée

Une sanction redoutable...  La Cour de cassation a jugé en 2013 que la nullité du CMI, pour « violation des règles d’ordre public protectrices du maître de l’ouvrage lui ouvre le droit de solliciter la remise en état du terrain sans indemnité pour le constructeur au titre des travaux réalisés » . À ce titre, elle a considéré que la démolition, ordonnée à la demande du MO, « interdit au constructeur de solliciter le coût des travaux qu’il a réalisés »(Cass. 3e civ. 26.06.2013) .

Mais il y a des limites...  Par un arrêt de principe, la Cour de cassation vient de mettre un important bémol concernant la possibilité pour un MO de demander la démolition, par suite de l’annulation du CMI. Elle ne peut être ordonnée que si cette mesure constitue une « sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités » touchant la construction (Cass. 3e civ. 15.10.2015) . Ainsi, tel en l’espèce, un constructeur peut s’opposer à la démolition si la maison peut être réceptionnée, et ne présente que des désordres mineurs (il a alors tout intérêt à s’engager à les réparer).

En l’absence de démolition...  Dans une affaire, un MO a réussi à faire annuler un CMI, mais a décidé de conserver la maison. Il n’a pas hésité à soutenir que, du fait de l’annulation, le constructeur devait lui rembourser l’intégralité des sommes versées au titre du contrat, sans que celui-ci puisse, de son côté, demander la moindre indemnité, en compensation. Mais la Cour de cassation a jugé que le « prononcé de la nullité pour violation des règles d’ordre public » sur le CCMI « était, en l’absence de démolition, sans effet sur le droit à restitution des sommes déboursées par le constructeur »(Cass. 3e civ. 17.06.2015 n° 14-14372) .

Conseil. Ainsi, à défaut de démolition demandée, ou susceptible d’être ordonnée, un constructeur CMI est en droit d’obtenir une juste indemnité au titre de ses prestations pour la maison, incluant le coût des matériaux et de la main d’œuvre.

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