AGENTS IMMOBILIERS - MANDAT DE VENTE - 04.11.2015

Un client « démarché »... un peu pressé ?

Ce qu’il faut prendre en compte

Gare au régime sur le « démarchage »...  Quand un AI fait régulariser un mandat hors ses locaux, tel au domicile d’un client, il doit tenir compte de la réglementation sur le « démarchage », issue de la loi Hamon du 17.03.2014. Celle-ci accorde au client un droit de rétractation durant 14 jours à partir de la signature du mandat, notamment.

... si le client est concerné. Outre un mandat confié par un particulier, celui confié par un professionnel avec moins de six salariés est concerné par la réglementation (si le mandat n’entre pas dans le champ de son activité principale). À cet égard, il est à notre avis prudent, en l’état, de respecter la réglementation concernant un mandat confié par un commerçant pour la vente de son fonds de commerce. Un récent arrêt de la Cour de cassation du 09.07.2015, dont certains se sont fait l’écho, est en effet à relativiser (cf. notice).

Ce qu’il est (ou non) possible de faire

La « fausse » bonne idée. Côté AI, il peut être tentant de prévoir, de concert avec le client, une clause dans son mandat par laquelle il renonce (par avance) à user de son droit de rétractation. C’est à prohiber. La réglementation « démarchage » est d’ordre public, et toute clause par laquelle un client « abandonne son droit de rétractation est nulle »(C. consom. art. L 121-21) .

Le client doit-il patienter ? C’est ce que peut laisser croire un récent arrêt rendu en Cassation, dont certains se sont fait l’écho. Selon cet arrêt, la moindre diligence engagée par un AI durant le délai de rétractation, telle la régularisation d’une offre d’achat, doit être « sanctionnée par la nullité du mandat »(Cass. 1e civ. 01.07.2015) . Mais la portée de l’arrêt est à nuancer. Il concerne en effet une affaire soumise à la réglementation antérieure à la loi Hamon, qui interdisait alors toute diligence avant la fin du délai de rétractation...

Pas si vite ! La loi Hamon est venue autoriser tout professionnel à commencer sa « prestation », avant la fin du délai de rétractation, si son client le « souhaite »  – sic (C. consom. art. L 121-21-5) . Le texte, d’une portée générale, concerne aussi un AI pour un mandat, à notre avis.

En pratique

Y mettre les formes ! Pour pouvoir ainsi mener des diligences dès la signature de son mandat, un AI doit disposer d’une « demande expresse » de son client, recueillie « sur papier ou sur support durable ». En veillant à respecter l’obligation d’information préalable de son client, il convient d’insérer une clause appropriée, dans le mandat.

Gare à la rétractation ! Tout AI doit savoir que, nonobstant ses diligences, son client conserve le droit de se rétracter durant 14 jours. Si tel est le cas, il est à relever que, selon l’ANIL, eu égard à la loi Hoguet, l’AI doit être « considéré comme ayant exécuté sa prestation sans mandat » (sic) et il « risque des poursuites disciplinaires » . Cette position nous parait discutable, mais un AI doit avoir conscience d’un « risque » à ce sujet, tant que les juges n’ont pas pris position sur ce sujet.

Conseil. En l’état, un AI sera à notre avis prudent de ne pas tenter de se prévaloir d’un texte permettant à un professionnel de réclamer à son client un « montant correspondant au service fourni » (sic), s’il se rétracte.

Vous retrouverez notre notice sur http://alertesetconseils-immobilier.fr/annexe  – code IO 11.16.03.