FISCALITÉ IMMOBILIÈRE - TERRAIN À BÂTIR - 04.11.2015

Une taxe « communale » à payer pour mon terrain ?

Où la taxe communale peut être due...

Vous avez dit taxe « communale » ? Il s’agit de la taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains devenus constructibles, dite taxe « TFTC », prévue par l’article 1529 du CGI. Cette taxe peut s’appliquer, au taux de 10 %, au titre de la plus-value réalisée lors de la cession.

Terrains visés . La TFTC concerne tout terrain nu devenu constructible après son classement, par un PLU/POS, dans une zone urbaine ou à urbaniser (ouverte à l’urbanisation). Il peut aussi s’agir d’un terrain classé, par une carte communale, dans une zone constructible. Notez que, si un terrain est devenu constructible après le 13.01.2010, une autre taxe est à prendre en compte (cf. notice).

Dans certaines communes. La TFTC est une taxe facultative. Pour qu’elle puisse être exigible, il faut qu’elle ait été instituée par une commune (ou un ECPI). Notez à cet égard que l’administration vient de réactualiser la liste des communes (et EPCI) où la TFTC a été instaurée : bien utile à consulter pour savoir à quoi s’en tenir !

Une vente peut échapper à la taxe...

Si la constructibilité est ancienne. On échappe à la TFTC si le terrain concerné est constructible depuis plus de 18 ans.

Si le terrain est inconstructible. La TFTC n’est pas due si le terrain se révèle non constructible, au vu d’un certificat d’urbanisme négatif.

Si le terrain a été acheté constructible. La TFTC n’est pas due si le terrain a déjà fait l’objet d’une cession à titre onéreux depuis la date à laquelle il a été rendu constructible.

Si la vente est exonérée. La TFTC n’est pas due si la vente bénéficie de certains cas d’exonération d’impôt au titre des plus-values. Il en va ainsi si le propriétaire du terrain le vend avec sa résidence principale, ou de manière isolée à un opérateur public pour y construire des logements sociaux.

Au vu du prix de vente. La TFTC n’est pas due si le terrain est vendu pour un prix... n’excédant pas 15 000 €, ou si son prix de cession est inférieur à trois fois son prix d’acquisition.

Où l’on peut aussi échapper à la taxe...

Si le terrain est donné...  Une mutation à titre gratuit est exclue du champ d’application de la TFTC. Ainsi, le propriétaire peut y échapper par le biais d’une donation du terrain (ou en prévoyant par exemple de le léguer par testament).

En cas de cession démembrée...  Les cessions de droits démembrés relatifs à un terrain nu, comme l’usufruit ou la nue-propriété, n’entrent pas dans le champ d’application de la TFTC.

La limite. Pour la première fois, le ministre des Finances vient de préciser que « s’il s’avère que la cession d’un terrain, normalement soumise à la taxe, a été effectuée par le biais d’un montage juridique ou successoral dans un but exclusivement fiscal afin d’échapper à l’imposition due, l’administration serait en droit (...) de mettre en œuvre la procédure de l’abus de droit fiscal (...) afin de restituer la véritable nature de cette cession et de la soumettre à la taxe »(Rép. min. n° 15558 du 15.10.2015, JO Sénat p. 2444) . La prudence est donc de mise, à ce sujet...

Conseil. En cas de litige portant sur la TFTC, il faut saisir la juridiction administrative, qui est seule compétente (Cass. com. 09.06.2015) .

Vous retrouverez notre notice et la liste des communes sur http://alertesetconseils-immobilier.fr/annexe  – code IO 11.16.02.