TVA sur marge : du nouveau !
En cas de revente de terrains détachés...
Pour la TVA sur marge... En cas d’achat puis de revente d’un immeuble par un professionnel assujetti à la TVA, celle-ci est en principe calculée sur le prix total de revente. Toutefois, suivant un mécanisme prévu par l’article 268 du CGI, la vente d’un terrain à bâtir (TAB) est soumise à la TVA dite sur (la) marge, lorsque ce terrain n’a pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition. La base d’imposition est alors (uniquement) constituée par la différence prix de revente/prix d’acquisition...
Une question... Un lotisseur/aménageur ou marchand de bien achète à un particulier, en tant qu’immeuble bâti, un bien doté d’une construction et d’un terrain constructible. Il revend ensuite ce bien divisé, pour partie comme terrain bâti, et pour le surplus comme TAB. Pour les reventes du/des TAB, la TVA sur marge peut-elle s’appliquer ?
... légitime... Dans un conseil, nous avions jugé utile de vous alerter sur des redressements fiscaux pour l’application de la TVA sur marge lors de la revente des terrains, tel à défaut de division préalable à l’achat du terrain d’assiette (A&C Immobilier, 11e année, n° 18, p. 2, 11.12.2015). Bien nous en a pris...
La position officielle de Bercy
Un durcissement « validé ». Il résulte de deux réponses ministérielles, rédigées dans des termes identiques, et ce sans la moindre mesure transitoire (ex. rép. min. n° 93154 du 30.08.2016, JOAN p. 7769) .
Un « postulat » de principe. Selon Bercy, la mise en œuvre de la TVA sur marge, qui est un « régime dérogatoire au principe selon lequel la TVA est calculée sur le prix total », suppose « nécessairement » (sic) que « le bien revendu soit identique au bien acquis quant à ses caractéristiques physiques et sa qualification juridique » (sic).
TVA sur le prix total. Selon Bercy, en application des articles 266 et 267 du CGI, la taxation à la TVA « doit se faire » (sic) sur le prix de vente total (des lots issus d’une division), en « cas de division parcellaire intervenue entre l’acquisition initiale et la cession ayant entraîné un changement de qualification ou un changement physique telle une modification des superficies vendues par rapport à l’acte d’acquisition » . Les opérateurs apprécieront...
Taxation sur marge. Selon Bercy, la TVA sur marge peut (uniquement) s’appliquer lorsque « la division parcellaire est antérieure à l’acte d’acquisition initial ou qu’un document d’arpentage a été établi pour les besoins de la cession, permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte ». En outre, cela suppose qu’ « aucun changement physique ou de qualification juridique des parcelles cédées » ne soit « intervenu avant la revente » .
Et Bercy fait la loi ?
Une position discutable... Le « postulat » posé par Bercy est (fort) critiquable en droit, car il subordonne la mise en œuvre de la TVA sur marge à des conditions non prévues par la loi fiscale. Certains juristes estiment donc que la « doctrine » de Bercy est contraire à la loi ou « arbitraire ».
... mais il va falloir patienter. Nonobstant leur formulation péremptoire, les réponses ministérielles ne « lient » pas les juges. Il reviendra au Conseil d’État de fixer sa doctrine. En attendant, côté opérateurs, la prudence est plus que jamais de mise pour appliquer la TVA sur marge en revente, sauf à « assumer » le risque d’un contentieux. Côté notaires, veillez à conseiller utilement vos clients.
Notre notice sur http://alertesetconseils-immobilier.fr/annexe – code IO 12.13.02.
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