Zoom sur la condition suspensive « new look »
Les nouveaux textes s’appliqueront pour tout contrat régularisé à partir du 01.10.2016. Outre pour un compromis de vente, il faut les prendre en compte pour tout (avant-)contrat régularisé avec une condition suspensive (du contrat de réservation en VEFA à la cession de parts sociales de SCI).
Pour prévoir une condition suspensive
C’est toujours autorisé... En bon sens, il est toujours possible d’insérer, tel dans un compromis, une condition suspensive (CS) portant sur « un événement futur et incertain »(C. civ. art. 1304, al. 1) , et ce sous réserve qu’elle soit « licite » (art. 1304-1) .
... avec une limite ! Une CS n’est pas admise si sa « réalisation dépend de la seule volonté » d’une partie intéressée. Comme par le passé, la condition dite « purement potestative » est prohibée. En présence de pareille condition, un contrat encourt l’annulation, à moins qu’il ne soit exécuté « en connaissance de cause »(C. civ. art. 1304-2).
Où une condition est prévue
Où la condition est « pendante ». Tant qu’une CS n’est pas levée, notez que son « débiteur », tel un vendeur pour une CS portant sur le prêt d’un acquéreur, doit « s’abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution » du contrat . À défaut, l’autre partie peut « accomplir tout acte conservatoire et attaquer les actes (...) accomplis en fraude de ses droits »(art. 1304-5) . Tel dans le cadre d’un compromis, un vendeur n’en conserve pas moins « l’administration » de son bien et le « droit aux fruits ». Outre la charge des risques...
Si la condition se réalise. Il est précisé qu’une obligation devient « pure et simple à compter de l’accomplissement » d’une CS (art. 1304 et 1304-6) . Notez que la levée d’une CS n’emporte plus d’effet rétroactif au jour de la signature du contrat, contrairement à la règle légale applicable jusqu’ici (depuis 1804). La rétroactivité suppose de prévoir une clause expresse dans un contrat (art. 1304-6) .
Si la condition ne se réalise pas. En principe, tel lorsqu’une CS n’est pas levée dans le délai prévu, l’obligation « est réputée n’avoir jamais existé »(art. 1304-3) . Toutefois, dans la droite ligne de ce que prévoyait jusqu’ici l’article 1178 du Code civil, une CS est « réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement »(art. 1304-3) . Là où la défaillance d’une CS est p.ex. imputable à un acquéreur (p.ex. prêt), un vendeur pourra donc continuer de lui réclamer réparation (ou poursuivre l’exécution forcée du contrat).
Ce qu’il faut aussi savoir. Une partie à un contrat est « libre de renoncer » à une CS « stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie »(art. 1304-4) . Notons que, pour les pouvoirs publics, il en résulte que l’on ne peut se prévaloir d’une renonciation à une CS après sa défaillance (il faut l’accord du cocontractant).
Rédacteurs d’actes : nos conseils
Ce à quoi il faut veiller. Il convient de rédiger avec rigueur toute CS. Précisez sa nature/portée exacte, un délai (ou date butoir) pour sa réalisation, outre en faveur de qui elle est stipulée (qui en a intérêt).
Ce à quoi il faut penser. Pensez à bien indiquer le régime applicable si une CS ne se réalise pas, outre la sanction (clause pénale) en cas de défaillance imputable à l’une et/ou l’autre partie. À cet égard, pensez à vous référer à l’article 1304-3 du Code civil, et non plus à l’article 1178, comme par le passé !
Notre notice sur http://alertesetconseils-immobilier.fr/annexe – code IO 12.13.04.
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