BAIL D’HABITATION - DÉPÔT DE GARANTIE - 30.05.2017

Restitution du dépôt de garantie : questions/réponses

Cadre légal. Pour les modalités de restitution d’un dépôt de garantie (DG) à un locataire, à sa sortie, les règles du jeu sont fixées par l’article 22 de la loi du 06.07.1989, dans sa version issue de la loi Alur de 2014. Le texte s’applique en location nue mais aussi pour un logement loué en meublé à titre de résidence principale (loi de 1989 art. 25-3) . À la suite de la loi Macron de 2015, le texte s’applique pour tout bail en cours au 07.08.2015, quelle que soit sa date de signature. La règle a été confortée par la Cour de cassation, qui a jugé qu’il s’appliquait aussi pour un bail signé avant la loi Alur, et ayant pris fin avant le 07.08.2015 (Cass. 3e civ. 17.11.2016 n° 15-24552) .

Où une retenue est envisagée...

Quels sont les cas où il est possible d’effectuer une retenue sur le DG d’un locataire, à sa sortie ?

Un bailleur peut déduire du DG des impayés, ou des frais de remise en état du logement au titre de réparations locatives ou de dégradations dont un locataire ne peut prouver qu’elles ne lui sont pas imputables (Cass. 3e civ. 12.05.2016 n° 15-12477) .

Faut-il prévoir des devis ou factures de travaux de réparation, pour justifier de retenues ?

La loi ne l’impose pas. En cas de contentieux, il est prudent de pouvoir justifier d’un état des lieux d’entrée (EDLE) et de sortie (EDLS) en ordre, mais le caractère non contradictoire d’un EDLS n’interdit pas d’invoquer l’existence de désordres locatifs (Cass. 3e civ. 17.03.2016 n° 14-15325) . Un bailleur/ADB a aussi tout intérêt de pouvoir produire des devis et factures. Y compris à défaut d’EDLS, la preuve de désordres peut être établie au vu de factures de réparations (Cass. 3e civ. 25.02.2016 n° 15-13056) .

Que faire, pour un logement en copropriété, si je ne dispose pas encore des comptes annuels, qui doivent être approuvés lors de la prochaine AG annuelle ?

Vous pouvez procéder à un arrêté des comptes provisoire pour les charges récupérables sur le locataire, en conservant à titre de provision une somme pouvant atteindre 20 % du montant du DG. La régularisation définitive pour les charges, et la restitution du solde (éventuel) du DG, est à effectuer dans le mois suivant l’approbation des comptes de la copropriété. Ces règles s’appliquent aussi pour un logement dans un immeuble collectif détenu par un même propriétaire (monopropriété).

Où une somme est à restituer...

Dans quel délai faut-il restituer la somme, due au titre d’un DG, à un locataire ?

Le (solde du) DG doit en principe lui être rendu sous deux mois à compter de sa restitution des clés (par LRAR ou remise en main propre). Le délai est d’un mois si l’EDLS est « conforme » (sic) à l’EDLE, en clair si l’on ne peut lui imputer des dégradations.

Que se passe-t-il si un bailleur tarde à donner son accord pour restituer la somme due au locataire ?

Avertissez votre client que, faute de restitution dans le délai imparti, un locataire peut réclamer le solde du DG majoré d’une pénalité « égale à 10 % du loyer mensuel en principal [hors charges], pour chaque période mensuelle commencée en retard » . Aucune pénalité n’est due si un locataire n’a pas fourni sa nouvelle adresse à la restitution des clefs.

Qui doit restituer la somme due pour un DG si le logement a été vendu en cours de location ?

Il revient toujours au nouveau bailleur de restituer le (solde du) DG (Cass. 3e civ. 08.09.2016 n° 15-19169) . Peu importe ce qui a pu être convenu à ce sujet, dans l’acte de vente, avec le précédent bailleur.

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