BAIL COMMERCIAL - RENOUVELLEMENT - 25.08.2021

Du nouveau pour les indemnités dues… après éviction

Du côté du locataire

Éviction = indemnité. En principe, un bailleur peut toujours refuser le renouvellement d’un bail commercial arrivant à son terme, en payant au locataire une indemnité d’éviction - IE (C. com. art. L 145-14) . Là où l’IE est due, à défaut d’accord amiable et en cas de contentieux initié en temps utile par le locataire, il revient au tribunal judiciaire compétent de se prononcer sur l’IE (C. org. jud. art. R 211-3-26 11° ; C. com art. R 145-23) . La Cour de cassation a récemment rappelé que l’IE doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (Cass. 3e civ. 17.06.2021, n° 19-21132) .

Droit au maintien dans les lieux. Lorsqu’un locataire peut prétendre à l’IE, il ne peut être obligé de quitter les locaux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de l’IE, le locataire dispose ainsi d’un «droit au maintien dans les lieux» aux conditions et clauses du bail concerné (C. com. art. L 145-28) . Il en va aussi ainsi en cas d’exercice de son droit d’option par le bailleur en application de l’article L 145-57 du Code de commerce (qui met fin au bail) : le départ du locataire est subordonné au paiement de l’IE et celui-ci est en droit de se maintenir dans les lieux jusqu’à son règlement (Cass. 3e civ. 25.03.2021, n° 20-11071) . En cas de perte de ce droit, le locataire peut réclamer une indemnisation. Notez à cet égard que pour la Cour de cassation, le «préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est distinct de celui réparé par cette indemnité»(Cass. 3e civ. 17.06.2021, n° 19-21132) .

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Du côté du bailleur

Maintien dans les lieux = indemnité. À l’expiration du bail concerné, une indemnité d’occupation (OE), en lieu et place du loyer, est due par un locataire pour la période pendant laquelle il se maintient dans les lieux (C. com. art. L 145-28) . Des juristes parlent à ce sujet d’indemnité d’occupation (IO) statutaire. Le texte précise que cette IO doit être «déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7» du chapitre consacré au bail commercial dans le Code de commerce, et ce «compte tenu de tous éléments d’appréciation» .

Une indemnité plafonnée ? Dans une affaire, un locataire a soutenu que les juges se devaient d’appliquer la règle du plafonnement pour fixer le montant de l’IO due en application de l’article L 145-28 du Code de commerce.

C’est non ! Par un arrêt de principe, la Cour de cassation a récemment confirmé avec force que la «règle du plafonnement du loyer s’applique à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé, mais non à l’indemnité d’occupation due par le preneur maintenu dans les lieux à l’expiration du bail en application de l’article L 145-28 du Code de commerce» . L’IO doit être fixée en fonction de la valeur locative des locaux concernés (Cass. 3e civ. 17.06.2021, n° 20-15296) . Un bailleur peut ainsi, en fonction des circonstances, réclamer une IO d’un montant supérieur au loyer du bail concerné.

En pratique. Un bailleur doit veiller à réclamer en temps utile, au besoin en justice, l’IO due par un locataire (en lieu et place du loyer). Notez que l’action en justice pour faire fixer l’IO due est soumise à la prescription biennale (C. com. art. L 145-60) .

Conseil 1. Ce régime s’applique aussi pour l’IO due par un locataire pour la période allant de la fin du bail à son renouvellement, lorsqu’un bailleur exerce son droit de repentir (C. com art. L 145-58) .

Conseil 2. En pratique, les juges peuvent fixer le montant de l’IO en prenant en compte un abattement dit de précarité.

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