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Garantie d'éviction mémento

[Mémento]

Garantie d’éviction

[Notice]

Focus sur la garantie d’éviction en vente

Garantie d’éviction : la portée

Une garantie légale. Le Code civil prévoit que la garantie qu’un vendeur doit à un acquéreur a notamment pour objet d’assurer «la possession paisible de la chose vendue»(C. civ. art. 1625) . À cet égard, un vendeur «est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente»(C. civ. art. 1626) . Cette garantie légale dite d’éviction existe de plein droit, même en l’absence de toute clause à ce sujet, dans l’acte de vente concerné. La garantie peut être due du fait du vendeur, mais aussi du fait d’un tiers à la vente ou en raison d’une charge non déclarée.

Garantie du fait d’un tiers. La garantie d’éviction du fait d’un tiers est due «si le trouble subi par l’acheteur est un trouble de droit, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l’acheteur»(Cass. 1re civ., 28.10.2015 n° 14-15114) . Il a été jugé que la «découverte d’un droit invoqué en justice par un tiers sur la chose vendue, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l’acheteur, constitue un trouble actuel obligeant, de ce seul fait, le vendeur à en garantir l’acquéreur, avant même qu’intervienne un jugement le constatant»(Cass. 2e civ. 04.06.2020, n° 18-22930) . Pour la Cour de cassation, la garantie «n’est due par le vendeur qu’à l’acquéreur qui subit l’éviction du fait d’un tiers»(Cass. com. 08.04.2021, n° 19-25.305) .

Garantie pour charge non déclarée. La charge non déclarée «suppose que l’acquéreur soit troublé dans la jouissance du bien par un tiers prétendant détenir un droit concurrent sur ce bien» . Tel n’est pas le cas si un acquéreur se plaint d’une omission de déclaration de charge au titre d’une condamnation du vendeur à faire cesser des troubles de voisinage (Cass. 3e civ. 24.06.2021, n° 20-14091) .

Conseil. Un acte de vente entre particuliers peut écarter la garantie du fait d’un tiers et pour charges non déclarées. Un vendeur professionnel ne peut prévoir pareille clause (C. conso. art. R 212-1) .

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Garantie d’éviction : la précision

Pour la garantie du fait personnel… La garantie d’éviction porte aussi sur l’éviction qui émane du vendeur lui-même. On parle alors de garantie dite du fait personnel. Toute convention contraire à ce sujet est nulle, à ce sujet (C. civ, art. 1628) .

Où un bien est revendiqué par usucapion… Dans une affaire, une personne vend en 2010 un terrain, acheté en 1983. L’ancien propriétaire, qui avait conservé la possession du terrain, en a revendiqué la propriété, en invoquant le bénéfice de la prescription acquisitive (en droit, on parle d’usucapion).

L’acquéreur est protégé… La demande a été écartée, au vu du principe suivant : un «vendeur, tenu de l’obligation de garantir l’acquéreur d’un terrain contre toute éviction résultant de son fait personnel, telle la possession trentenaire, ne peut l’évincer en invoquant la prescription acquisitive pour se faire reconnaître propriétaire du terrain qu’il a vendu, mais dont il a conservé la possession, l’acquéreur étant toujours recevable, dans ce cas, à lui opposer l’exception de garantie qui est perpétuelle»(Cass. 3e civ. 30.06.2021, n° 20-14743) . Un vendeur (ou ses ayants droit), resté en possession du bien vendu, ne peut ainsi évincer un acquéreur en invoquant la prescription acquisitive : l’intéressé (ou ses ayants droit) peut toujours opposer l’exception de garantie.

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