AGENTS IMMOBILIERS - MANDAT DE VENTE - 25.08.2021

Mandats : gare au double exemplaire !

Au titre de la réglementation Hoguet… Les mandats confiés à un agent immobilier (AI) doivent respecter un formalisme pointilleux. Un texte prévoit, notamment, que lorsqu’un mandat en transaction (mandat de vente…) est «assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant»(décret 72-678 du 20.07.1972, art. 78) .

Gare à la règle du double exemplaire… Saisie d’un litige opposant un agent immobilier (AI) à un client au titre de l’application de la clause pénale d’un mandat exclusif de vente, la Cour de cassation a récemment jugé «qu’en cas de contestation, il appartient à l’intermédiaire de rapporter la preuve qu’il a satisfait à son obligation de remise d’un exemplaire du mandat au mandant» . Il appartient ainsi à l’AI, qui est «débiteur de l’obligation résultant de l’article 78» du décret Hoguet, de rapporter la preuve de la remise d’un exemplaire du mandat à son client. En l’absence de preuve de cette remise, un AI ne peut se prévaloir d’une clause pénale prévue dans son mandat (Cass. 1re civ. 16.06.2021, n° 19-24526) . Cette règle vaut aussi pour un mandat comportant une clause d’exclusivité. La Cour de cassation a déjà jugé que «la remise immédiate d’un des exemplaires du mandat comportant une clause d’exclusivité est exigée pour sa validité même»(Cass. 1re  25.02.2010, n° 08-14787) . Elle a aussi jugé que la «formalité du double est exigée pour la validité même du mandat(Cass. 1re  05.05.1982, n° 81-11028 et 26 11.1980, n° 78-14081) . La remise tardive d’un exemplaire du mandat au client concerné, par un agent immobilier, peut entraîner l’annulation de ce mandat.

En pratique ? Côté agent immobilier, un mandat concerné peut comporter utilement une mention du type «Fait en x exemplaires dont un est remis à chacune des parties qui le reconnaît» . La prudence invite à faire régulariser par le client un récépissé (daté et signé), pour faire preuve de la remise (immédiate) du mandat, en cas de litige et contentieux.

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 17, n° 11.