COPROPRIÉTÉ - DIVERS - 25.08.2021

Un règlement de copropriété… à mettre en conformité ?

Mise en conformité : les règles de base

Pour la mise en conformité d’un RC. La loi de 1965 précise que les adaptations d’un règlement de copropriété (RC) «rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement» peuvent/doivent faire l’objet d’une résolution votée en assemblée générale (AG) des copropriétaires à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (loi de 1965, art. 24 f.) . Notons que la loi de 1965 prévoit ensuite un avantage fiscal, en précisant que la publication des modifications d’un RC, ainsi décidée, est effectuée au droit fixe, et non pas au droit proportionnel (loi de 1965, art. 24 f.) .

Une réforme possible ? Un député a proposé de faire évoluer la législation. Il a suggéré que soit instaurée une obligation légale de mise en conformité du RC avec la législation en vigueur sur une périodicité vicennale, c’est à dire tous les 20 ans. Afin de ne pas alourdir les charges de copropriété, le député a proposé que le financement des révisions d’un RC puisse provenir du «fonds de travaux» créé par la loi Alur de 2014.

C’est non ! Le garde des Sceaux a récemment écarté ces propositions, en soulignant qu’il «n’est pas prévu en l’état d’évolution de la législation» . Pour le ministre, s’il y a lieu «d’inciter à la mise à jour» d’un RC le «fait d’imposer une mise en conformité (…) à intervalle régulier conduirait à une augmentation des charges, significative pour les plus petites copropriétés. De tels coûts de mise à jour ne sauraient en outre être imputés au fonds de travaux, qui est une réserve constituée par les copropriétaires pour la bonne conservation de leur bien et la réalisation de travaux, le cas échéant en urgence. Ces fonds, indispensables, ne peuvent être dévoyés pour la réalisation d’un acte de gestion administrative non indispensable à la préservation de l’immeuble et non urgent»(rép. min. n° 32889 du 20.07.2021 JOAN p. 5849) .

Mise en conformité : le dispositif Elan

Le dispositif : en bref. Comme expliqué dans des conseils, la loi 2018-1021 du 23.11.2018, dite loi Elan (art. 206 et 209) , est venue imposer la mise en conformité sous trois ans d’un RC, c’est à dire jusqu’au 23.11.2021, au regard de nouvelles règles relatives aux lots transitoires, aux parties communes spéciales (A&C Immobilier année 17, n° 7, p. 7) , ainsi qu’aux parties communes à jouissance privative d’une copropriété. Notez que, par un arrêt de principe, la Cour de cassation a jugé que le délai de trois ans (c’est à dire jusqu’au 23.11.2021), laissé en l’état aux copropriétés par la loi Elan pour assurer la mise en conformité concernant les lots transitoires , excluait leur application tant que le délai de trois ans n’était pas expiré (Cass. 3e civ. 17.06.2021, n° 20-13798) . Cette solution est transposable, à notre avis, dans tous les cas où la loi a laissé, laisse ou laissera un certain délai pour assurer la mise en conformité d’un RC.

Une réforme en vue ! Dans le cadre du projet de loi «relatif à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration» (projet de loi dit 4D), les pouvoirs publics ont prévu d’accorder un délai supplémentaire de trois ans pour opérer la mise en conformité prévue/imposée par la loi Elan. Dans le cadre de l’examen en cours du projet de loi par le Parlement, et à l’initiative de sénateurs, le législateur s’apprête à aller plus loin et de modifier les textes applicables de la loi Elan (art. 206 et 209) . Les textes adoptés en première lecture par le Sénat le 21.07.2021, avec l’aval du gouvernement, visent en effet à « écarter toute atteinte potentielle aux droits acquis des copropriétaires». S’ils sont définitivement adoptés comme tels par le Parlement, les nouveaux textes feront une distinction selon la date de mise en copropriété d’un immeuble (avant/après le 01.07.2022). À suivre !

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 17, n° 11.