FISCALITÉ IMMOBILIÈRE - REVENUS FONCIERS - 10.04.2009

Aménagement ou augmentation de surface ?

Position de l’administration

Une contribuable, propriétaire d’un immeuble affecté à la location, a fait réaliser des travaux. Ces derniers ont notamment eu pour objet de transformer en appartement le dernier étage, qui faisait initialement office de chambres de service restées inhabitées durant de nombreuses années.

L’administration a considéré, dans ce cas-ci, que cette transformation avait eu pour finalité d’accroître la surface habitable de l’immeuble. Les travaux correspondants n’ont donc pas été admis en déduction.

Position du juge

Les juges relèvent que l’immeuble était, avant la réalisation des travaux, dépourvu de tout élément de confort. Ils relèvent, en outre, que le dernier étage faisait office de chambres de service et, malgré un confort rudimentaire, présentait un caractère habitable (pièce dotée d’un point d’eau, présence d’interrupteurs et de prises électriques, lucarnes ouvrantes situées côté rue). Ils en concluent que cet étage doit être considéré comme ayant été, déjà avant l’engagement des travaux, affecté à la location. Ils précisent, enfin, que le fait que le dernier étage n’ait pas été déclaré comme habitable pour la détermination des impôts locaux n’est pas de nature à établir que celui-ci ait été affecté à un usage de grenier, comme le soutient l’administration.

Conclusion. Ces travaux de remise en état du dernier étage (réalisation d’un plancher sur lambourdes, aménagement d’un appartement moderne doté de sanitaires) n’ont entraîné ni un accroissement de la surface habitable des locaux existants, ni une modification importante de la consistance du gros œuvre. Ils présentent, par conséquent, un caractère déductible pour la détermination du revenu foncier de la contribuable (arrêt de la Cour administrative de Bordeaux du 04.06.08, n° 05BX02364).

Moralité

Une déduction de principe. Pour déterminer le montant des revenus fonciers nets (hors régimes spéciaux de défiscalisation), il est possible de déduire certains travaux effectués dans les locaux d’habitation mis en location. Les travaux qui sont ainsi admis en déduction sont notamment les travaux d’entretien et de réparation qui ont pour objet de maintenir l’immeuble en bon état.

Sauf pour certains travaux. À l’inverse, les travaux de construction, d’agrandissement ou de reconstruction ne sont pas admis en déduction.

Conseil. Concrètement, dès lors que les travaux n’aboutissent pas à augmenter la surface habitable ou à modifier la consistance du gros œuvre de l’immeuble, ils seront, par principe, déductibles.

Une question sensible. Certains travaux dépassent le simple entretien ou la simple réparation, sans pour autant nécessairement modifier la structure de l’immeuble. Il en est ainsi des travaux, dits d’amélioration, qui ont pour objet d’adapter l’habitat aux conditions de vie moderne. Ces travaux seront déductibles, dès lors qu’ils n’augmentent pas la surface habitable, ni ne modifient la structure même de l’immeuble.

Conseil. En vue de la préparation des déclarations de revenus, vous pouvez être amené à établir des récapitulatifs de travaux réalisés dans les immeubles loués dont vous avez la gestion. Voilà l’occasion d’informer vos clients des conditions de déductibilité des travaux, en fonction de leur nature exacte.