IMMOBILIER - 17.04.2009

Location meublée : professionnelle ou non ?

La location meublée pour défiscaliser

Une « défiscalisation » des revenus locatifs. L’intérêt majeur de la location meublée réside dans une « défiscalisation » des revenus locatifs sur une longue durée (jusqu’à 30 ans). Le mécanisme est le suivant : vous faites l’acquisition d’un bien immobilier, par le biais d’un crédit in fine, et le mettez en location. Les premières années, les recettes, perçues sous forme de BIC, sont neutralisées par la déduction des charges locatives (intérêts d’emprunt). Lorsque les loyers deviennent supérieurs à ces charges, la dotation aux amortissements permet d’annuler le bénéfice et d’écarter l’imposition.

Pour quel type de logements ? La location doit être dotée des éléments mobiliers nécessaires à l’habitabilité : literie, frigidaire, etc... Divers types de logement peuvent être concernés : chambres ou appartements destinés à l’habitation, partie d’une résidence principale, résidences étudiantes…

Mais un statut de LMP ou LMNP ?

Le cadre légal. Depuis le 01.01.09, le statut de LMP (loueur en meublé professionnel) est réservé aux investisseurs réalisant plus de 23 000 € de recettes annuelles, lesquelles doivent représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal (traitements et salaires, BNC, BA, autres BIC, revenus des gérants). En dessous de 23 000 €, seul le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) est possible.

Les avantages du statut de LMP. L’intérêt majeur du statut LMP réside dans la possibilité d’imputer les déficits d’exploitation sur le revenu net imposable. Autre avantage, l’exonération des plus-values réalisées après cinq ans d’activité dès lors que les recettes restent inférieures à 90 000 € par an. Enfin, en tant que biens professionnels, les immeubles loués sont exonérés d’ISF.

À savoir. La LMNP ne nécessite pas la création d’une société. En LMP, en revanche, une inscription au RCS est nécessaire, soit directement, soit par l’intermédiaire d’une société soumise de plein droit ou sur option à l’IR.

Les avantages du statut de LMNP. Depuis le 01.01.09, l’imputation des déficits n’est possible que sur les revenus de même nature (location meublée). En revanche, le législateur a mis en place une nouvelle réduction d’impôt de 5 % (dans la limite de 25 000 €) pour les investissements locatifs dans certaines résidences meublées (personnes âgées ou handicapées, résidences estudiantines...). Le contribuable doit s’engager à louer pendant au moins neuf ans. La contrepartie de cette réduction est une diminution de 15 % de la base d’amortissement. Par exemple, si l’acquisition porte sur 200 000 € HT, les amortissements se feront sur (200 000 € x 85 %), soit 170 000 €.

À savoir. Les loueurs en meublé peuvent opter pour le micro-BIC si leurs recettes n’excèdent pas 32 000 € par an. Ils bénéficient alors d’un abattement forfaitaire pour charges de 50 %.

Attention ! Cette option fiscale ne permet ni la récupération de la TVA, ni l’amortissement.

Elle devient intéressante lorsque le total des charges et amortissements devient inférieur à 50 % des recettes annuelles HT.

Conseil. Le critère principal du choix entre LMP et LMNP réside dans votre capacité d’endettement. Un statut LMP requiert un haut niveau d’endettement de l’ordre de 500 000 € et convient bien aux personnes fortement fiscalisées.