COPROPRIÉTÉ - TRAVAUX - 09.01.2013

Copropriétés et travaux d’économie d’énergie

Pour tout immeuble en copropriété équipé d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, la loi ENE (dite Grenelle II) du 12.07.2010 a instauré l’obligation de soumettre aux copropriétaires réunis en AG la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie (PTEE) ou d’un contrat de performance énergétique (CPE). À la suite du décret du 03.12.2012, le régime applicable est fixé par les articles R 138-1 et R 138-2 du CCH. Attention ! Les travaux amortissables sur moins de dix ans (liste annexée au décret du 15.09.1987) ne peuvent plus être votés à la majorité de l’art. 25 (le texte a en effet été abrogé).

Syndics : marche à suivre ?

Étape 1. La mise en place d’un PTEE/CPE suppose qu’un DPE « collectif » ou audit énergétique ait été réalisé (avant 2017). Ce qui suppose un premier vote en AG pour sa réalisation...

Étape 2. Une première question doit être soumise aux copropriétaires, en AG. On peut penser qu’elle doit porter sur le principe même de l’adoption d’un PTEE ou CPE. Si le décret ne le précise pas, un vote sous l’art. 24 (majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents/représentés) parait suffisant. Une chose est sûre : la question doit impérativement être portée à l’OJ de l’AG qui suit la réalisation du DPE ou de l’audit. Et le syndic est tenu de joindre, à sa convocation, le DPE ou le « rapport synthétique » de l’audit.

Étape 3. Si l’AG décide de « réaliser des travaux » (sic), le syndic doit procéder à la mise en concurrence d’entreprises, quel qu’en soit le montant. Sur la base de devis, et en sagesse après avoir sollicité l’avis du conseil syndical, il doit ensuite inscrire à l’OJ de l’AG suivante le vote du PTEE/CPE. Un vote à la majorité simple parait là aussi suffisant. Mais, dans le cas où un PTEE est voté en AG, les travaux « planifiés » (sic) doivent faire l’objet d’un vote distinct à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25). Notez qu’un second vote est toutefois possible à la majorité de l’art. 24 (par le biais de l’art. 25-1 de la loi de 1965).

Conseil. En raison du manque de clarté des textes, le régime des résolutions à faire voter en AG mériterait d’être précisé par les pouvoirs publics, voire la commission relative à la copropriété.

Plan de travaux : précisions utiles

Travaux concernés. Un PTEE peut porter sur une série de travaux fixés, de manière limitative, par l’art. R 138-2 du CCH (cf. notice). Ces travaux peuvent porter sur les parties communes et équipements communs (isolation de toitures, installation d’un système de ventilation, etc.), outre sur les parties privatives (travaux dits d’intérêt collectif).

Ce qui est exigé. Le plan soumis aux copropriétaires doit impérativement comporter un programme détaillé des travaux, précisant l’année prévisionnelle de leur réalisation et leur durée en sus d’une évaluation de leur coût (sur la base des devis issus de la consultation d’entreprises).

Conseil 1. Pour le CPE, le flou reste en l’état de mise sur son régime juridique : le décret n’a pas jugé utile de fournir la moindre précision !

Conseil 2. La ministre du Logement a annoncé le 10.12.2012 que le projet de loi-cadre sur le logement (qui serait présenté à la fin du premier semestre 2013) retoucherait aussi la loi de 1965 pour « la réalisation des travaux de performance énergétique en copropriété ». À suivre...

Notice sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe – réf. : IO 08.20.06.