COPROPRIÉTÉ - PARTIES PRIVATIVES - 09.01.2013

Copropriétés et « travaux d’intérêt collectif »

La loi Grenelle II du 12.07.2010 a modifié le texte de la loi de 1965 qui permet de faire voter en AG, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la réalisation de travaux d’économies d’énergie. En précisant qu’ils « peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné » (art. 25 g). Le régime de ces travaux est désormais fixé par l’art. R 138-3 du CCH.

Des règles enfin connues...

Travaux concernés. On trouve la liste des travaux d’intérêt collectif (par renvoi de texte) à l’art. R 138-2 du CCH. Sont visés des travaux d’isolation thermique des parois vitrées donnant sur l’extérieur (avec installation, le cas échéant, de systèmes d’occultation extérieurs) ; la pose ou le remplacement d’organes de régulation ou d’équilibrage sur les émetteurs de chaleur ou de froid ; l’équilibrage desdits émetteurs ; la mise en place d’équipements de comptage des quantités d’énergies consommées. Notez que cette liste est limitative : on ne saurait donc imposer d’autres travaux à des copropriétaires au titre de l’art. 25 g.

Suivi des travaux. La loi avait indiqué que le syndicat des copropriétaires - SDC (en pratique, le syndic) « exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à réception des travaux ». Le décret précise qu’il lui revient aussi de procéder à la réception, en présence du copropriétaire concerné (il convient donc, côté syndic, de prévoir de le « convoquer », en sagesse par LRAR). Si les travaux donnent lieu à réserves, il revient ensuite au syndic d’assurer « le suivi et la réception des travaux » pour leur levée. Si le texte ne le précise pas, la présence du copropriétaire parait également souhaitable...

À la suite des travaux. Après leur « réception définitive » (sic), le syndic est tenu de communiquer à chaque copropriétaire concerné (par LRAR ou remise en mains propres contre émargement) toutes les pièces afférentes aux travaux (contrat de l’entreprise intervenue, p.-v. de réception, etc.). Outre, le cas échéant, les attestations d’assurances (DO, RCD), à charge pour le copropriétaire de ­mettre en œuvre au besoin les garanties légales.

Conseil. Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif sont imputables aux seuls copropriétaires concernés (loi de 1965 art. 10-1 c).

... mais avec des zones d’ombres !

Difficulté 1. Dès lors que les travaux sont votés, le décret précise que « les copropriétaires concernés sont tenus de les réaliser dans undélai raisonnableen fonction de la nature et de leur coût ». La rédaction du texte est doublement maladroite. Il laisse d’abord à penser qu’il reviendrait au copropriétaire de faire réaliser lui-même (?) les travaux, alors que seul le SDC est censé avoir la qualité de maître d’ouvrage (cf. art. 25 g). Il ne fournit en outre aucune précision sur ce qui est ou non un « délai raisonnable ». De quoi alimenter bien des litiges...

Difficulté 2. La loi précise qu’un copropriétaire n’a pas à supporter les travaux s’il est en mesure de prouver la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. Mais le décret n’a pas là encore jugé utile de fournir la moindre précision sur ce qui doit ou non être considéré comme travaux équivalents. Là aussi, litiges en vue !

Moralité. Il est à espérer que les pouvoirs publics, voire la commission relative à la copropriété (CRC), viennent rapidement clarifier le dispositif.

Notice sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe – réf. : IO 08.20.07.