BAIL COMMERCIAL - 14.01.2014

Indice de « base fixe » : valable ?

Sur la clause d’indexation... Pour assurer une révision annuelle du loyer (automatique), on peut prévoir dans un bail une clause d’indexation (d’échelle mobile), avec un indice autorisé (ICC, ILC, ILAT).

Avec un indice de base fixe... Pour la clause d’indexation, des praticiens ont imaginé la formuler de sorte que le calcul tienne compte d’un indice de base fixe (p.ex. le dernier publié à la conclusion du bail).

Une discussion... La licéité de cette clause d’indexation avec indice de base (ou référence) fixe a donné lieu à de vives discussions, notamment au vu d’un texte du Code monétaire et financier, qui répute non écrite la clause de baux prenant en compte une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. Si nous n’avions pas manqué d’évoquer, dans un conseil, les trois arrêts rendus les 4 et 11.04.2012 par la Cour d’appel de Paris, validant sur le principe la clause (sous conditions), la « position » de la Cour de cassation restait attendue...

Enfin close ? La Cour de cassation vient de se prononcer sur un pourvoi dirigé contre l’un des arrêts du 04.11.2012. Si l’on pouvait espérer qu’elle tranche définitivement le débat, en fixant des « règles du jeu », tel n’est pas le cas... Il n’en reste pas moins qu’elle considère comme valable la clause d’indexation se référant à un indice de base fixe, dès lors que son application ne conduit pas « lors des indexations successives à une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions » . Ainsi, serait prohibée la distorsion entre la période de variation de l’indice et la durée s’écoulant entre deux révisions quand la première est supérieure à la seconde (Cass. 3e  civ. 11.12.2013) .

Conseil. Au vu de l’arrêt, qui s’inscrit à notre avis dans la continuité de celui rendu pour un bail professionnel (Cass. 3e civ. 16.10.2013) , c’est aux juges du fond d’apprécier au cas par cas la distorsion , notamment au vu de « l’intention des parties ». De quoi inviter à soigner la rédaction de la clause, de sorte qu’elle soit dépourvue de la moindre équivoque. Il peut être sage, à cet égard, de faire appel à un avocat spécialisé...

Notice sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe  – réf. : IO 09.20.01.