FISCALITÉ IMMOBILIÈRE - VENTE - 28.01.2014

Plus-value immobilière : où la « réforme » a capoté...

Une réforme passée... à la trappe ?

Pour la cession d’un « TAB »... Est ici concernée la cession (imposable au titre des PVI) d’un terrain à bâtir  - TAB (ou de droits s’y rapportant), au sens de la TVA sur les opérations immobilières (CGI art. 257) . On entend à cet égard par TAB un terrain (nu, sauf exceptions : cf. notice) sur lequel une construction peut être autorisée au vu des règles d’urbanisme (PLU, etc.). Est ainsi concernée la vente d’un terrain « constructible », notamment.

Le « tour de vis » pour la taxation... L’art. 27 de la loi de finances (LF) pour 2014, telle qu’adoptée le 19.12.2013, avait prévu d’exclure, dans le calcul des PVI portant sur les TAB, l’application de tout abattement pour durée de détention, tant au titre de l’impôt sur le revenu (IR) qu’au regard des prélèvements sociaux. La réforme, qui était censée entrer en vigueur le 01.03.2014 (sans dispositif transitoire), aurait conduit à « taxer », au titre des PVI, toute cession de TAB (hors motif d’exonération) au taux forfaitaire (cumulé) de 34,5 %.

... est encore « tombé à l’eau » ! Après avoir déjà écarté celle votée fin 2012 (LF pour 2013), le Conseil constitutionnel a une nouvelle fois censuré cette réforme, comme portant « atteinte à l’égalité devant les charges publiques »(décision n° 2013-685 DC du 29.12.2013) . Les sages ont a cet égard estimé que le régime instauré par la LF pour 2014, valant quel que soit le délai écoulé depuis la date d’acquisition des biens concernés et sans que soit prise en compte l’érosion monétaire ni que soit applicable aucun abattement sur le montant de la PV brute, conduisait à déterminer l’assiette de la taxation dans des conditions « méconnaissant l’exigence de prise en compte des facultés contributives des contribuables intéressés » .

Bien, et maintenant ?

Au-delà des certitudes... Au vu des textes, la cession d’un TAB survenue entre le 01.09.2013 et le 31.12.2013 (au sens de la doctrine fiscale) ne bénéficie pas rétroactivement du nouveau régime applicable pour la PVI réalisée pour d’autres biens (LF pour 2014, art. 27 IV B) . En outre, la cession d’un TAB ne peut (et ne pourra) en aucun cas bénéficier de l’abattement exceptionnel de 25 %, tel que fixé par la LF pour 2014 (art. 27 III A) .

Où la discussion était permise... Suivant une lecture littérale des textes, des juristes ont vite soutenu que le nouveau régime d’abattement pour durée de détention, applicable pour la cession d’un bien bâti, devrait aussi désormais s’appliquer pour la cession d’un TAB (et ce depuis le 01.01.2014).

... le fisc a fixé sa doctrine. Par rescrit publié le 09.01.2014, Bercy a précisé que la cession d’un TAB continue, au contraire, de relever du régime des PVI applicable depuis le 01.02.2012. Si cette doctrine peut à notre avis être discutée, c’est donc en l’état le statu quo sur l’abattement pour durée de détention. Un taux identique s’applique pour l’IR et les prélèvements sociaux : 2 % pour chaque année de détention au-delà de la 5^e , 4 % au-delà de la 17^e , 8 % au-delà de la 24^e (avec exonération « globale » au bout de 30 ans).

Conseil 1. Le formulaire spécifique (n° 2048-TAB-SD) reste donc, en l’état, à régulariser.

Conseil 2. Si le Conseil constitutionnel a laissé une « porte ouverte » aux pouvoirs publics pour se remettre à l’ouvrage sur le régime des PVI pour un TAB, toute (éventuelle) nouvelle réforme supposera une loi... conforme à sa décision.

Notice et formulaire sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe  – réf. : IO 09.21.05 A et B.