VENTE IMMOBILIÈRE - RÉTRACTATION - 14.01.2014

Rétractation « SRU » : focus sur la promesse de vente

Pour les biens concernés...

Quels sont les immeubles pour lesquels il faut tenir compte du droit légal de rétractation ?

Celui-ci est notamment reconnu sans distinction pour l’achat d’un « immeuble à usage d’habitation » (CCH art. L 271-1) . Il importe peu qu’il s’agisse d’un seul logement (maison, appartement en mono/copropriété, etc.) ou d’un bien avec plusieurs logements. La destination envisagée du bien est indifférente (résidence principale ou secondaire, investissement locatif non professionnel). La vente d’un bien mixte ou à usage exclusif de bureau (ou commerce), non voué à être transformé en logement(s), n’est pas concernée. Il en va de même pour une propriété agricole, même si la promesse vise un permis de construire pour une maison, au vu d’un arrêt (Cass. 3e civ. 24.09.2013) .

Un terrain à bâtir est-il concerné ?

On estime que le droit de rétractation n’est pas reconnu pour la vente d’un terrain à bâtir « isolé », même acheté pour y construire un immeuble d’habitation. Mais il en va autrement pour toute promesse de vente conclue par un lotisseur, pour la commercialisation de lots de lotissement.

Un acquéreur achète des logements qui seront transformés pour un autre usage. Bénéficie-t-il du droit de rétractation ?

Non. Il convient toutefois, pour écarter sans risque la faculté de rétractation dans une promesse, de s’assurer de la « véritable destination des biens » concernés (Cass. 3e civ. 10.07.2013) . Ainsi a-t-il été jugé en l’espèce qu’il ne suffit pas d’indiquer dans une promesse unilatérale de vente (portant sur des appartements), que l’opération envisagée par le bénéficiaire a « pour objet » l’acquisition d’un centre de vacances...

Pour les bénéficiaires...

Un particulier bénéficie-t-il du droit de rétractation, même si le vendeur est lui-même un particulier ?

Oui. Le texte visant un acquéreur non professionnel, tout particulier est protégé, peu importe la qualité du vendeur.

Un professionnel de l’immobilier qui va acheter un logement bénéficie-t-il du droit de rétractation ?

Non, si son achat est effectué au titre de son activité professionnelle. Mais il convient, pour écarter la faculté de rétractation dans une promesse, de vérifier sa « situation réelle », donc sa profession (Cass. 3e civ. 10.07.2013) .

Sur le délai de rétractation...

Comment se calcule le délai de sept jours ?

Le délai court à partir du lendemain de la réception de la LRAR notifiant la promesse (ou du lendemain de sa remise en mains propres, où c’est possible). Si le dernier jour du délai est un samedi ou dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prorogé jusqu’au 1^er  jour ouvrable suivant.

Que doit faire l’acquéreur qui entend se rétracter ? Hors contentieux, il est censé a minima notifier une LRAR dans le délai de sept jours (c’est la date d’envoi du pli qui est pris en compte), en principe au vendeur. Mais là où la promesse passée chez un notaire précise qu’il est mandaté par les deux parties pour toutes les formalités préalables à l’acte authentique, et toutes notifications, avec élection de domicile en son étude, l’acquéreur peut notifier sa rétractation à ce notaire, et non au vendeur personnellement (Cass. 3e civ. 11.06.2013) .

Notice sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe  – réf. : IO 09.20.04.