SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ - MANDAT DE SYNDIC - 26.11.2014

Un syndic désigné/renouvelé... à la majorité simple ?

Pour un vote à la majorité simple...

Où un syndic est mis en concurrence... Dans une copropriété gérée par un syndic X, l’un de ses confrères Y... pose sa candidature pour lui « succéder ». La candidature est régulièrement portée à l’OJ d’une AG, au terme du mandat du syndic X...

À défaut de majorité absolue... L’AG se prononce d’abord sur une résolution visant à redésigner (« renouveler ») le syndic X, à la majorité dite absolue de l’article 25 de la loi de 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires). La résolution n’obtient pas la majorité requise, mais elle recueille plus du tiers des voix de tous les copropriétaires...

Où la majorité simple peut suffire... L’AG procède aussitôt à un nouveau vote à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix exprimées), par le jeu de la « passerelle » de l’article 25-1. Ce texte permet d’adopter une résolution relevant de l’article 25, si elle a recueilli au moins le tiers des voix, en « procédant immédiatement à un second vote » à la majorité simple. La résolution est adoptée... et le syndic X est ainsi « reconduit » pour trois ans.

Pas si vite... Un copropriétaire demande l’annulation de la résolution ainsi votée. Il fait valoir que, pour l’application de l’article 25-1, il faut tenir compte de l’article 19 al. 2 du décret de 1967. Selon ce texte, lorsqu’une AG « est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats », elle « ne peut procéder à un second vote » à la majorité simple «  qu’après avoir voté sur chacune des candidatures » à la majorité absolue. Or, l’AG s’est « passée » de tout vote sur la candidature du syndic Y... Problème ?

... ne pas « griller » les étapes !

L’article 19 du décret... Pour s’opposer à la demande du copropriétaire, le syndicat des copropriétaires soutient que la règle posée par l’article 19 al. 2 du décret s’applique pour certains marchés de travaux et contrats de fournitures, mais non pour les contrats de syndic. Ainsi, le « renouvellement » du mandat d’un syndic ne serait pas concerné...

... concerne aussi les contrats de syndic ! En écartant la thèse du syndicat, la Cour de cassation vient de juger, suivant une règle érigée en principe, que l’article 19 « s’applique lorsque plusieurs contrats de syndic sont proposés à l’approbation de l’assemblée générale »(Cass. 3e civ. 05.11.2014) .

En pratique ?

La leçon à tirer... Si certains discutaient la possibilité de recourir à un second vote à la majorité simple par le jeu de l’article 25-1 pour (ré)élire un syndic, le procédé est (tacitement) validé par la Cour de cassation. Mais une règle s’applique : une AG ne peut valablement procéder à ce second vote sur la « candidature » (la re-désignation) d’un syndic en place « qu’après avoir soumis » au vote, à la majorité absolue, la candidature de tout autre syndic... régulièrement portée à l’OJ de l’AG.

... côté syndics. La règle posée continue à notre avis, en l’état, de s’appliquer dans le cadre du nouveau régime, créé par la loi Alur, pour la « mise en concurrence » des contrats de syndics. Un syndic (en place) sera bien prudent de la (faire) respecter à peine de risquer l’annulation d’un (nouveau) « mandat » (et d’engager sa responsabilité).

Conseil. Où des copropriétaires décident de changer de syndic en AG, tenez compte d’un nouveau texte issu de la loi Alur (voir notice).

Notice sur http://astucesetconseils-immobilier.fr/annexe – code IO 10.18.07.