Apporter un droit au bail à votre société ?

Apporter un droit au bail. Vous êtes titulaire d’un bail commercial. Le droit au bail correspondant, c’est-à-dire le droit d’occuper les locaux et de bénéficier du renouvellement du bail représente une certaine valeur patrimoniale. L’apport (ou la vente) de ce droit au bail à une société sera rémunéré par la remise de parts de cette société (ou par une somme d’argent). Ainsi la société pourra poursuivre le bail sans interruption, pour la durée restant à courir.

Une cession de droit au bail…

Apport = vente du droit au bail. L’apport en société du droit au bail commercial équivaut à une vente de ce bail si le bénéficiaire est une personne morale distincte de celle du locataire.

Un apport isolé... Dans le cas de l’apport d’un droit au bail isolé (en dehors de l’apport du fonds de commerce), cette opération est licite, sauf si une clause du bail l’interdit totalement ou partiellement, par exemple : interdiction au locataire de céder le bail seul, indépendamment du fonds.

Ou un apport avec le fonds de commerce... En revanche, lorsque le droit au bail est apporté en même temps que les autres éléments du fonds de commerce, aucune clause du bail ne peut valablement interdire l’apport.

Bon à savoir. Sont toutefois valables les clauses restrictives du droit d’apporter le bail et notamment les clauses subordonnant la cession à l’agrément du bailleur ou prévoyant un droit de préemption au profit du bailleur.

À noter. N’est pas valable la clause n’autorisant la cession à un successeur dans le commerce qu’à la condition que ce successeur soit une personne physique et excluant toute cession au profit d’une société.

Conseil. Il est très important d’observer les stipulations contenues dans le contrat de bail. Leur méconnaissance peut entraîner la résolution du bail ou le refus de renouvellement.

Quelles formalités ? Quels pièges ?

Une signification au bailleur. Lorsque le droit au bail apporté concerne un bail commercial, l’apport doit être signifié au bailleur par acte d’huissier au propriétaire, sauf si le bailleur intervient à l’acte authentique d’apport rédigé chez le notaire .

Attention 1 ! Le transfert d’un bail commercial sans avoir été signifié au bailleur est inopposable à ce dernier : la société bénéficiaire de l’apport serait alors expulsée des locaux !

Attention 2 ! L’apport est soumis à la procédure de préemption des communes si les locaux loués sont situés dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité.

Attention 3 ! La durée de la jouissance restant à courir revêt une grande importance quant à l’efficacité de l’apport d’un droit au bail lorsque cet élément est apporté isolément. Dans ce cas, en effet, il faut que la durée restante soit de trois années au moins pour que la société puisse prétendre au renouvellement du bail à l’expiration de celui-ci ou, en cas de refus de renouvellement, au versement d’une indemnité d’éviction. En revanche, si l’apport du droit au bail se trouve inclus dans celui d’un fonds de commerce, la durée du bail restant à courir est sans importance puisque la société pourra, lors de la demande de renouvellement, se prévaloir de la durée d’exploitation de l’apporteur et l’ajouter à la sienne pour justifier que le fonds de commerce a bien fait l’objet d’une exploitation effective pendant les trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail.