Local professionnel : si vous créez une SCI...
Les intérêts d’une SCI
Un intérêt patrimonial. Recourir à une société civile immobilière (SCI) permet de créer un patrimoine distinct de celui de l’entreprise. Ce montage permet au chef d’entreprise de dissocier son patrimoine privé du patrimoine professionnel et de mettre ainsi l’immeuble à l’abri d’éventuels créanciers. C’est également un très bon moyen de transmettre son patrimoine. Cela permet de transmettre les parts de la société civile aux enfants dans le cadre d’une donation-partage avec des abattements avantageux. Cela permet également d’organiser la transmission de son patrimoine de son vivant.
Un intérêt fiscal ? Par principe, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Les résultats sont déterminés au niveau de l’entreprise mais ce sont les associés qui sont imposés. Si vous soumettez la SCI à l’IS (c’est alors la société qui est redevable de l’impôt), vous pourrez amortir le bien acquis et bénéficier doublement de l’IS à taux réduit sous certaines conditions (38 120 € sur la société productive et sur la SCI).
Attention ! Le régime de l’imposition à l’IS présente un inconvénient de taille en cas de revente de l’immeuble (ou des parts de la SCI) au titre de l’imposition de la plus-value : pas d’exonération pour durée de détention et réintégration des amortissements pratiqués ! Si l’option pour l’IS peut s’avérer judicieuse au moment de l’investissement, attention de ne pas le regretter au moment de la revente.
On peut également choisir de soumettre la SCI à la TVA, ce qui permet de récupérer l’ensemble de la TVA sur le prix d’achat du terrain, la construction et les travaux.
Mais... Dans ce cas, les loyers perçus par la SCI sont alors soumis à TVA, cette dernière devant être reversée au Trésor pendant 20 ans.
Des points de vigilance...
L’objet de la société... Pour que la SCI garde son caractère civil, il faut que la société ait une activité civile. Ainsi, une SCI soumise à l’IR pourrait devenir redevable de l’IS si elle accomplit des actes de commerce. Tel serait le cas si elle fait de la location meublée ou qu’elle achète des immeubles pour les revendre (marchand de biens).
Bon à savoir. L’administration fiscale ne soumet pas les SCI à l’IS tant que le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n’excède pas 10 % du montant de leurs recettes totales HT.
Des loyers conformes aux usages. Pour éviter toutes difficultés avec l’administration fiscale, il est conseillé de fixer le loyer conformément aux usages du marché. Toute surévaluation des loyers, tout versement anormal ou tout transfert de fonds injustifié entre les deux structures pourrait compromettre la protection du patrimoine privé recherchée lors de la création, la SCI pouvant ainsi être qualifiée de fictive.
IR ou IS ? Définissez au mieux vos objectifs. Si votre projet est de céder ultérieurement vos locaux, par exemple au repreneur de votre entreprise, évitez l’IS dans la mesure où le régime d’imposition des plus-values n’est pas des plus avantageux. Par ailleurs, étudiez avec précision la situation personnelle de chacun des associés. Dans l’hypothèse d’une forte imposition, seul le régime IS permettra de contrôler l’impact des revenus locatifs sur l’imposition du foyer fiscal ! Mais a contrario, l’IR permet de déduire de vos revenus un déficit foncier.
Créez votre profil pour accéder à cette alerte et beaucoup d'autres encore !