VENTE IMMOBILIÈRE - LOT DE COPROPRIÉTÉ - 23.06.2015

Vente d’un lot de copropriété : gare aux travaux !

Une affaire à méditer

Pour la petite histoire...  Un couple achète une maison avec jardin, dans une copropriété. Mais il est ensuite assigné par le syndicat des copropriétaires en démolition, notamment, d’un portillon et d’une terrasse créés dans le jardin par le vendeur. À bon droit ! Les travaux ont été réalisés sans une autorisation des copropriétaires en AG... pourtant indispensable : le jardin de la maison est en effet, au regard des actes de la copropriété, une partie commune à usage privatif. Le couple réclame réparation au notaire qui a instrumenté la vente, en soutenant qu’il a engagé sa responsabilité...

En appel. Les juges écartent la responsabilité du notaire. Ils soulignent que celui-ci, avant la vente, avait adressé un questionnaire au syndic de la copropriété. Le syndic y avait répondu sans faire état, si ce n’est de réserves pour un mur, d’une quelconque difficulté quant aux travaux litigieux. Pour les juges, cela laissait « présumer qu’ils avaient été effectués en toute transparence » (sic) conformément aux permis de construire obtenus par le vendeur (et non contestés).

En cassation. L’arrêt d’appel est censuré, suivant une motivation qui parle d’elle-même. Les juges auraient dû rechercher « si le notaire, tenu d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques de l’acte instrumenté, avait vérifié l’existence d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour la réalisation de travaux affectant des parties communes, bien qu’à usage privatif, et avait attiré l’attention des parties sur les risques encourus en l’absence d’un tel accord, alors qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de la régularité de ces constructions, dès lors que le syndic indiquait ne pas avoir donné son autorisation pour l’édification du mur »(Cass. 1e civ. 04.02.2015) .

Les enseignements à tirer

Des vérifications s’imposent...  Tout notaire ou agent immobilier (AI) chargé de la vente d’un lot de copropriété sera bien avisé d’interroger le vendeur sur les travaux qu’il a pu (faire) réaliser dans les lieux, ou dont il a eu connaissance. Dans la positive, il convient de se demander si ces travaux nécessitaient ou non une autorisation en AG, tel parce qu’ils ont modifié l’aspect extérieur de l’immeuble et/ou ont impacté des parties communes. Si tel est le cas, il est impératif de vérifier si l’autorisation requise a bien été obtenue, en ordre.

Pour un ouvrage même ancien...  L’arrêt invite à la plus grande vigilance en présence d’un ouvrage construit/aménagé sur une partie commune à usage privatif. Tel en l’espèce pour le jardin, le syndicat des copropriétaires (SDC) est alors en droit de se prévaloir d’un acte d’appropriation pour fonder une action en démolition échappant à la prescription décennale de la loi du 10.07.1965. Cela permet au SDC d’agir pendant 30 ans...

Sans exclusive...  Tel en l’espèce, le fait qu’un vendeur justifie d’une autorisation d’urbanisme (permis, etc.) en ordre pour des travaux ne saurait « pallier » l’absence d’autorisation requise en AG. On ne saurait tout autant se satisfaire d’un courrier d’un syndic valant (à tort...) accord exprès (ou tacite, tel par le jeu d’une tolérance...) pour des travaux réalisés sans l’autorisation requise.

Au moindre doute...  Pour se protéger, tout notaire ou AI sera (a minima) bien avisé, sous la forme d’une reconnaissance de conseils donnés, d’informer le vendeur et le (futur) acquéreur des risques liés à l’absence d’autorisation (cf. notice).

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