BAIL D’HABITATION - LOCATAIRES - 02.12.2022

Décès d’un locataire non marié/pacsé et transfert du bail

Droit au transfert : l’essentiel à savoir

Un mécanisme légal et impératif. L’article 14 de la loi du 6-7-1989 organise un mécanisme de transfert d’un bail d’habitation lorsque le titulaire unique du bail décède. Ce droit légal au transfert ne peut être écarté par une clause contraire, dans un bail (cf. Cass. 3e civ. 1‑10‑2008 n° 07-13008) .

Pour quel logement ? Le mécanisme concerne un logement loué nu à titre de résidence principale, dans le parc privé. Il ne s’applique pas pour un logement loué en meublé (ou un bail mobilité). Notons que ce mécanisme s’applique aussi pour un logement du parc social (HLM), mais à certaines conditions spécifiques (loi de 1989, art. 40 I. al. 2) .

Pour qui ? Sans évoquer ici le cas où un locataire était marié/pacsé à la date de son décès, la loi reconnaît le droit au transfert du bail (uniquement) aux personnes suivantes : un descendant ou ascendant (parent...) du locataire, son concubin «notoire», ou une personne à sa charge. Pour bénéficier du transfert, ces personnes devaient vivre avec/chez le locataire depuis au moins un an à la date de son décès. La loi ne distinguant pas, une cour d’appel a estimé que le transfert du bail pouvait bénéficier au profit d’un enfant mineur d’un locataire décédé, et que l’autre parent était de ce fait bien fondé à bénéficier, ès qualités de représentant légal, de ce transfert (CA Versailles 4‑10‑2022 RG 21/00886 Portalis DBV3-V-B7F-UJ3K) .

Conseil. En l’absence de personne remplissant les conditions prévues, le décès du locataire entraîne la résiliation «de plein droit» du bail (à défaut d’autre cotitulaire pour le contrat). Il a été jugé que le débiteur d’une indemnité d’occupation (IO), éventuellement due à compter de la résiliation, est la succession du défunt (CA Colmar 4‑7‑2022 RG 21/00442 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HPJE) .

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Droit au transfert : en pratique

Ce que peut/doit faire un bénéficiaire. Dans une affaire, une cour d’appel a jugé que le transfert d’un bail au profit d’un bénéficiaire légal, en l’espèce un descendant, suppose que l’intéressé exerce une action en justice tendant à faire reconnaître «la réalité» de son droit au transfert (CA Paris 12‑1‑2021 RG 19/07296 Portalis 35L7- V B7D B7VHP) . La Cour de cassation a censuré avec fermeté ce raisonnement pour violation de la loi, au vu du principe suivant : le «transfert du bail à l’occupant qui remplit les conditions, opère par l’effet même de la loi à la date du décès du locataire» . Ainsi par ex. « lors du décès du locataire, le contrat est transféré automatiquement aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès»(Cass. 3e civ. 28‑9‑2022 n° 21-11533) .

Ce que peut faire un bailleur. Un bailleur peut contester le transfert, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, notamment à défaut de «communauté de vie» avec le défunt. Dans ce cas, il revient à l’intéressé de prouver qu’il vivait avec lui depuis au moins un an à la date du décès. À défaut, le juge peut le déclarer occupant sans droit ni titre, ordonner son expulsion, et le condamner à payer une IO (CA Paris 27‑10‑2022 RG 20/06782 Portalis 35L7-V-B7E-CBZSH ; CA Colmar 26‑9‑2022 RG 21/04467 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HWGJ) . S’il apporte la preuve requise, le juge peut parfois enjoindre le bailleur à régulariser un bail avec lui (CA Paris 20‑9‑2022 RG n° 19/20580 Portalis 35L7-V-B7D-CA6ML) .

Conseil. Il peut arriver que plusieurs personnes revendiquent le bénéfice du droit au transfert (par ex. un descendant et un parent du défunt). Dans ce cas, le juge compétent doit être saisi. Celui-ci se prononcera sur le bénéficiaire effectif du transfert «en fonction des intérêts en présence»(loi 1989, art. 14 avant dernier al.) .

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