VENTE IMMOBILIÈRE - CONDITION SUSPENSIVE - 27.01.2023

Condition suspensive pour un prêt : une faute de l’acquéreur ?

Lorsqu’une promesse de vente est conclue avec une condition suspensive portant sur l’obtention d’un prêt, la responsabilité de l’acquéreur peut parfois être engagée si la vente n’est pas finalisée. La Cour de cassation a apporté une précision, à ce sujet…

Pour la condition suspensive du prêt…

En droit. Lorsqu’une promesse de vente est régularisée, l’acte peut prévoir une condition suspensive (CS) portant sur l’obtention d’un prêt par l’acquéreur. La CS est de droit si un particulier finance l’achat d’un logement par un prêt (C. cons. art. L 313-41) . Si l’acquéreur n’obtient pas son prêt, la promesse est frappée de caducité par défaillance de la CS, en principe. Toutefois, la CS «est réputée accomplie» si l’acquéreur «en a empêché l’accomplissement»(C. civ. art. 1304-3 al. 1) . Ceci permet au vendeur de lui réclamer une indemnisation, en cas de faute prouvée. Une clause pénale peut être prévue dans un compromis de vente ou une promesse unilatérale de vente, à ce sujet.

En pratique. En tenant compte du Code de la consommation , une promesse avec une CS pour un prêt doit être négociée et rédigée avec soin, notamment pour la renonciation de l’acquéreur à la CS (A&C Immobilier 18e année, n° 9, p. 6) , ou les conditions à respecter côté vendeur pour se prévaloir de la défaillance de la CS (Cass. 3e civ. 29‑6‑2022 n° 21-17944 et 20‑4‑2022 n° 21-13187) .

Retrouvez les précisions, exemples et commentaires du Mémento Vente immobilière sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 18, n° 21.

Un important arrêt à intégrer…

Affaire vécue. Un acquéreur régularisé signe une promesse avec une CS pour un prêt de 414 000 € maximum . Un prêt de 414 000 € lui est refusé par la banque, qui lui consent à lui accorder un prêt de 407 000 €. L’acquéreur renonce à la vente. Le vendeur décide de lui réclamer l’indemnité prévue, en se prévalant du prêt accordé pour 407 000 €.

La décision. La Cour de cassation a écarté la demande du vendeur, au vu du principe (inédit) suivant : «l’indication, dans la promesse, d’un montant maximal du prêt» n’est «pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d’un montant inférieur» . En l’espèce, la défaillance de la CS n’était pas imputable à l’acquéreur, et la promesse était devenue caduque (Cass. 3e civ. 14‑12‑2022 n° 21-24539) . Ainsi, comme le précise «l’abstrat» publié par la Cour de cassation, l’indication, dans la promesse de vente, d’un montant maximal du prêt n’étant pas de nature à contraindre l’acquéreur à accepter une offre d’un montant inférieur, la défaillance de la CS n’est pas imputable à l’acquéreur lorsqu’elle résulte du refus de la banque de lui accorder un prêt pour le montant maximal prévu par la promesse.

À sa juste mesure…

Côté vendeurs. Un vendeur doit savoir qu’il ne peut, de son côté, refuser de finaliser la vente au seul motif que l’acquéreur, comme dans l’affaire jugée le 14‑12‑2022, a obtenu un «prêt accordé à un montant inférieur au montant maximal prévu»(Cass. 3e civ. 14‑01‑2021 n° 20-11224) . En cas de refus injustifié, un acquéreur peut réclamer une indemnisation, voire agir en exécution forcée de la vente (cf. Cass. 3e civ. 13‑7‑2022 n° 21-18190) .

Côté acquéreurs. L’arrêt du 14‑12‑2022 a été présenté comme ouvrant à un acquéreur une «nouvelle possibilité de se rétracter sans rien payer» (sic). Ceci mérite la nuance ! Dans son arrêt, la Cour de cassation a pris soin de préciser que l’acquéreur avait «fait une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse». Un vendeur reste ainsi (toujours) fondé à réclamer une indemnisation si tel n’a pas été le cas, notamment. Il en va de même pour une vente ou cession, en immobilier d’entreprise, si un acquéreur n’a pas respecté certaines obligations mises à sa charge (Cass. com. 22‑6‑2022 n° 20-20146) .

Conseil. En cas de faute (prouvée) de l’acquéreur, l’agent immobilier mandaté par le vendeur, et intervenu pour la vente, peut (aussi) parfois lui réclamer une indemnisation en justice.

Notice sur https://www.alertesetconseils.fr , Annexes, année 18, n° 21.

Un acquéreur ne peut être considéré comme fautif au seul motif qu’il n’accepte pas un prêt d’un montant inférieur au montant maximal prévu dans une promesse de vente. Il n’en reste pas moins possible de lui réclamer une indemnisation dans certains cas.

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