GESTION IMMOBILIÈRE - SERVITUDES - 10.04.2024

Action en désenclavement d’un terrain : une limite en cas de tolérance de passage

Pour le désenclavement d’un terrain...

Où un terrain est enclavé. L’article 682 du Code civil dispose que le «propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante» est fondé «à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds»(C. civ. art. 682) . Ainsi, dans les conditions fixées par le Code civil, le propriétaire d’un terrain enclavé peut réclamer sur un terrain voisin (appelé fonds servant) une servitude de passage pour lui assurer un accès à la voie publique, moyennant indemnisation. Le propriétaire d’un terrain destiné à l’habitation peut à ce titre réclamer un passage pour l’accès en véhicule automobile, ce qui «correspond à l’usage normal d’un fonds destiné à l’habitation»(Cass. 3e civ. 7‑12‑2022 n° 21-19793) .

En pratique. À défaut d’accord amiable, pour faire reconnaître l’existence d’une servitude légale de passage, une action dite en désenclavement est à engager devant le Tribunal judiciaire. Les juges apprécient au cas par cas, bien souvent au vu d’un rapport d’expertise judiciaire, la manière dont l’assiette (et le tracé) de la servitude doit être fixée, au vu des règles posées par le Code civil, ceci «sous réserve de respecter les contraintes d’urbanisme et environnementales»(CA Amiens 5‑3‑2024 RG n° 22/00735 Portalis DBV4-V-B7G-ILGU) . Il n’est pas exigé que «l’assiette du passage se situe exclusivement sur les fonds contigus de celui enclavé ni qu’elle doive grever un seul fonds»(Cass. 3e civ. 18‑1‑1989 n° 87-15269) . Notons que l’assiette d’un passage peut s’acquérir par prescription (usucapion), en justifiant d’un «usage continu et trentenaire»(Cass. 3e civ. 14‑3‑2024 n° 18-25019) .

Conseil. Sous conditions, le propriétaire du fonds servant peut, au besoin en justice, invoquer l’extinction de la servitude de passage en cas de cessation de l’état d’enclave, si la desserte du fonds dominant est assurée dans des conditions suffisantes (C. civ. art. 685-1) .

... une limite à intégrer !

En cas de «tolérance de passage»... Pour la Cour de cassation, est «enclavé le fonds qui ne bénéficie pas d’une tolérance de passage lui permettant un libre accès à la voie publique pour les besoins de son exploitation»(Cass. 3e civ. 28‑6‑2018 n° 16-27702) . Suivant une jurisprudence constante, la Cour de cassation estime aussi, sous forme de principe, qu’un terrain qui «bénéficie d’une tolérance de passage permettant un libre accès à la voie publique pour les besoins de son exploitation n’est pas enclavé tant que cette tolérance est maintenue»(Cass. 3e civ. 17‑9‑2020 n° 19-17729) .

Un principe conforté et précisé... Par un arrêt de principe rendu le 14‑3‑2024, la Cour de cassation a conforté sa doctrine, en précisant qu’il importait peu qu’une tolérance de passage, nonobstant sa précarité, «ne soit pas personnellement accordée au propriétaire mais à celui qui exploite ce fonds»(Cass. 3e civ. 14‑3‑2024 n° 22-15205) . En l’espèce, le locataire du propriétaire bénéficiait d’une tolérance de passage pour son activité professionnelle (exploitation agricole).

Conseil 1. Un propriétaire conserve la possibilité de réclamer une servitude pour cause d’enclave si le passage prévu par la tolérance ne lui permet plus de disposer d’un accès suffisant à la voie publique (ex. : CA Angers 30‑1‑2024 RG 20/00657 Portalis DBVP-V-B7E-EVDS) Encore faut-il pouvoir le démontrer (cf. Cass. 3e civ. 10‑9‑2020 n° 19-14081) .

Conseil 2. En cas de vente d’un terrain bénéficiant d’une tolérance de passage, il incombe au rédacteur de l’acte «d’informer clairement et précisément» l’acquéreur sur la portée et les effets de la tolérance, librement révocable, en le mettant en garde «en des termes accessibles, sur les risques» qu’elle induit au regard des conditions de desserte du fonds vendu (Cass. 1e civ. 31‑1‑2018 n° 16-10961) .

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